So führst du eine Wertermittlung von Häusern und Grundstücken durch

Vereidigte Gutachter sind überall vorhanden - die IHK nennt die Adressen

Was ist ein Haus wirklich wert? Die Frage nach dem "Verkehrswert" stellt sich jeder, der ein Haus kaufen oder verkaufen will. Je nach Interessenslage wünscht man sich dann, daß der Wert des Hauses so niedrig oder so hoch wie möglich eingeschätzt wird. Praktisch flächendeckend über ganz Deutschland verteilt findet man "öffentliche bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken". Die örtlich zuständige IHK teilt Ihnen die Adressen gerne mit. Die Damen und Herren Gutachter/innen sind meistens Bauingenieure oder Architekten. Das macht Sinn, denn gerade diese sind besonders qualifiziert, verdeckte oder versteckte Mängel zu erkennen. Grundsätzlich ist also jedermann gut beraten, die Gebühren für solch eine Bewertung aufzubringen, bevor er auf eine Gebäude hereinfällt, das der Verkäufer "geschönt" hat, um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Im Übrigen hat baumarkt.de auch eine Sachverständigenliste für Bauschäden ins Netz gestellt.

 

Wermutstropfen: Gutachter bei falschen Bewertungen kaum haftbar


Sachkundeprüfung vor der IHK und Vereidigung hin oder her: Auch bei Gutachtern gibt es gravierende Qualitätsunterschiede. Man tut also gut daran, sich vom Gutachter mindestens drei Referenzen nennen zu lassen. Sind Sie dennoch auf einen schlechten Gutachter hereingefallen, so haben Sie Pech: Gutachter sind fast nicht zu packen, wenn Sie diese auf Schadensersatz verklagen wollen. Selbst grobe Fahrlässigkeit erachtet der BGH nicht als Grund für einen Schadensersatz. Es muss dann schon Vorsatz im Spiel sein - und wie will man den beweisen? Nun wollen wir aber den Teufel nicht an die Wand malen. In aller Regel sind die Gutachten, die den Wert einer Immobilie wiedergeben, eine verläßliche Hilfe. Dabei darf Sie auch nicht stören, daß die internen Gutachten, die die Kreditinstitute aufstellen, wenn sie einen Neubau oder einen Hauskauf finanzieren sollen, durchschnittlich von einem um 20 % niedrigeren Wert ausgehen, als den ein öffentlich bestellter Gutachter ermittelt. Banken wollen sich eben so weit absichern, daß sie keinerlei Risiko eingehen.
 

Das Vergleichsverfahren zur Wertermittlung


Der Gutachter kann den Grundstücks- und/oder Gebäudewert - also den sog. Verkehrswert - nach drei Verfahren ermitteln. Einfach ist die Sache, wenn er in einer großen Reihenhaussiedlung oder Eigentumswohnanlage Werte ermitteln will. Da immer wieder gleichartige Häuser oder Wohnungen verkauft werden, kann er einen Mittelwert der aktuellen Verkaufspreise aus einer größeren Anzahl entsprechender Objekte ableiten. In jedem Fall muss er sich aber das Objekt auch gründlich ansehen, denn ein zu begutachtendes Reihenhaus kann ganz andere innere Werte (z.B. aufwendige Marmorbäder) aufweisen, die andere gleichartige Häuser nicht hatten. Das gilt auch umgekehrt für Mängel wie abgeplatzte Terrassenbeläge, Risse im Beton usw., usf. Beim Vergleichsverfahren spielt die Lage der Immobilie natürlich eine wichtige Rolle. Häuser in einer ruhigen Villengegend verkaufen sich bekanntermaßen besser als solche direkt hinter dem Bahndamm. Generell kann der Käufer natürlich auch eine Checkliste für den Kauf von Altbauten zu Rate ziehen und auch anhand einer Checkliste für den Grundstückskauf eigene Ermittlungen anstellen etwa dahingehend, ob in Zukunft in der Nähe des Hauses oder Grundstücks Bauwerke errichtet werden, die den Wohnwert des eigenen Objekts mindern.
 

Das Sachwertverfahren zur Wertermittlung


Das Sachwertverfahren findet in §§ 21 - 25 der Wertermittlungsverordnung (WertV) seine gesetzliche Grundlage. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Der Bodenwert wird dabei hauptsächlich im Vergleichswertverfahren ermittelt; hier ist die Lage des Grundstücks von großer Wichtigkeit. Den Gebäudewert ermittelt der Gutachter aufgrund der Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer Wertminderung wegen Alterung. Andererseits muß er natürlich auch die Außenanlagen, also zum Beispiel einen parkähnlichen Garten, zum Zeitwert schätzen. Und er muss Abweichungen vom normalen baulichen Zustand sachgemäß berücksichtigen.
 
 

Das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung


Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15 - 20 WertV gesetzlich geregelt und spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn ein Mietshaus bewertet werden soll. Das muss nicht immer ein Mehrfamilienhaus sein - das kann auch eine Villa sein, die vermietet ist oder vermietet werden soll. Die Erträge aus einer solchen Immobilie spielen bei der Beleihung durch Banken, aber auch bei Erbschaftsangelegenheiten eine Rolle. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Ertragswert des Hauses. Der Wert des Gebäudes wird auf Grundlage des Ertrages ermittelt. Dabei wird von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag ausgegangen. Dieser wiederum ergibt sich aus dem Rohertrag, also Mieten und Pachten, abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die in § 16 Abs. 1 WertV festgelegt sind. Bei der Ermittlung des Rohertrags werden aber nicht die tatsächlichen Mieten zugrundegelegt, sondern die ortsüblichen Mieten (§ 17 Abs. 2 WertV). Das macht Sinn, denn ein Hausbesitzer könnte sonst den Rohertrag beliebig beeinflussen - etwa dergestalt, daß er ein Haus an seine Tochter zu einem Billigpreis vermietet oder aber an seine als Fachärztin praktizierende und sehr gut verdienende Ehefrau zu einem Fantasiepreis.
 

Verdeckte und versteckte Mängel erkennen - wie weit geht das?


Ein qualifizierter Gutachter hat ein Gespür dafür herauszufinden, was hinter einer ziemlich neu aussehenden Paneelverkleidung verborgen sein mag. Er darf aber in einem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses nicht soweit gehen und etwa die Außenwand eines Hauses aufschlagen, um festzustellen, wie die Fassade gedämmt worden ist. Er darf auch keine Luftproben ziehen, um analysieren zu lassen, ob die Raumluft schadstoffbelastet ist. Das wird er theoretisch durchaus können, aber dafür hat er keinen Auftrag und dafür wird er auch innerhalb seiner Gutachtertätigkeit nicht bezahlt. Stellt er fest - auch nur verdachtsweise - daß ein merkwürdiger Geruch auf Schimmelbefall schließen läßt (und Gutachter haben eine feine Nase!), wird er mit dem Auftraggeber darüber sprechen, ob nicht die Luft nach Schimmelsporen untersucht werden soll. Hier käme dann ein weiterer Gutachter ins Gespräch. Ähnliches gilt, wenn der Dachstuhl verwurmt ist. Hier müßte ein weiterer Fachgutachter entscheiden, ob der Holzbock ("Holzwurm") noch aktiv ist, ob der Dachstuhl saniert werden kann oder muss usw., usf. Fazit: bei einem Verkehrswertgutachten kann der Gutachter nur das beurteilen, was er sieht und erkennt.

Bei Grundstücken - auch bei bebauten Grundstücken - kann es erforderlich werden, dass spezialisierte Gutachter hinzugezogen werden, um mittels Bodenproben, Grundwasserproben und Bodenluftuntersuchungen das Vorhandensein von Altlasten zu prüfen. Es wird allerdings nur selten der Fall sein, dass ein Gutachter für Wertermittlung schon am "Geruch" des Grundstücks den Verdacht schöpft, dass sich hier einmal eine Deponie befunden haben könnte, die bekanntlich jahrzehntelange Ausgasungen verursacht. Deshalb ist ein Blick in das Grundbuch hilfreich, dem zu entnehmen ist, welche Vorbesitzer das Grundstück hatte.
 

Und was kostet ein solches Gutachten?


Wie Architektenleistungen auch, errechnet sich das Honorar nach Schwierigkeitsstufen. Man tut also gut daran, sich vor Beauftragung mit dem Gutachter zu verständigen, welche Schwierigkeitsstufe er zugrunde legen will. Hier nun die Gebühren, wobei wir uns Irrtum ausdrücklich vorbehalten. Dabei müssen Sie wissen, daß sich die Gebühren durchaus verringern können - dann nämlich, wenn eine Verkehrswertermittlung nur unter Heranziehung des Sachwertes oder des Ertragswertes ermittelt werden soll. Es gibt auch andere Nachlaßmöglichkeiten, über die Sie mit Ihrem Gutachter vorher sprechen sollten.

Wertermittlungen nach § 194 BauGB
VerkehrswertNormalstufeSchwierigkeitsstufe
Eurovonvonvonvon
50 000323394384537
75 000437537517733
100 000543664643910
150 0007258818561 203
200 0008601 0511 0171 432
250 0009771 1931 1571 628
300 0001 0711 3041 3641 779
400 0001 2071 4791 4252 012
500 0001 3181 6111 5592 198
750 0001 5631 9121 8472 610
1 000 0001 7762 1802 1042 965
1 500 0002 1642 6442 5483 599
2 000 0002 5103 0622 9564 156
3 000 0003 1523 8493 7245 253
5 000 0004 3485 3145 1487 274
10 000 0007 0718 5558 24211 719