Wertermittlung unbebauter Grundstücke (Anlage 1)

2.1 Allgemeine Angaben (Nr. 0 des Vordrucks)

Die allgemeinen Angaben über das Grundstück (Nr. 0.1 des Vordrucks) sind für die durchzuführenden Wertermittlungen erforderlich. Die Größe der Grundstücksflächen (Nr. 0.15 des Vordrucks) ist dem Grundbuch (Nr. 0.13 des Vordrucks) oder den Unterlagen der Vermessungs- bzw. der Katasterämter zu entnehmen (Nr. 0.14 des Vordrucks). 

Die Flächen sind grundsätzlich in Quadratmetern (m2) anzugeben. Die grundstücksbezogenen Rechte und Belastungen (Nr. 0.2 des Vordrucks) beruhen auf Gesetz, Vertrag oder Gewohnheitsrecht. Hierbei kann es sich um Notweg-, Durchfahrt- oder Überwegungsrechte, Leitungs-, Trauf-, Fenster- oder Lichtrechte und Überbaurechte sowie um öffentlich-rechtliche Baulasten handeln. Grundbuch- und Baulastenverzeichnisse (vgl. Landesbauordnung) sind einzusehen. 

Bekannte Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken (Nr. 0.3 des Vordrucks) sind zu benennen. Dabei sind insbesondere Ort, Lage, Größe, bauliche Nutzbarkeit und Erschließungszustand der Vergleichsgrundstücke sowie die Kaufvertragsdaten anzugeben. 

Sind Umstände bekannt, nach denen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse den Vergleichspreis oder die sonstigen Vergleichsdaten beeinflußt haben könnten, so ist dies anzugeben. 

2.2 Wertermittlung (Nr. 1 des Vordrucks)


2.2.1 Grund- und Bodenbeschreibung (Nr. 1.0 des Vordrucks)


Für die Grund- und Bodenbeschreibung ist im Regelfall eine Ortsbesichtigung vorzunehmen). Aus der Beschreibung müssen die allgemeinen und die besonderen Merkmale des Grundstücks zu erkennen sein, soweit sie bei der Bemessung des Bodenwerts gewürdigt werden.

2.2.1.1 Entwicklungszustand (Nr. 1.01 des Vordrucks)

Der Entwicklungszustand richtet sich insbesondere nach den planungsrechtlichen Vorgaben (z.B. Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, § 34 BauGB). Bauerwartungsland kann auch außerhalb überplanter Gebiete gegeben sein. Zu erwartende Änderungen der planungsrechtlichen Vorgaben können sich auf den planungsrechtlichen Entwicklungszustand am Wertermittlungsstichtag deshalb auch nur auswirken, wenn die planungsrechtliche Darstellung bzw. Festsetzung überholt erscheint und einer Änderung bedarf und deshalb nur Kaufpreise vorstellbar sind, die erheblich von Kaufpreisen für vergleichbare Flächen in anderen Teilen des Gemeindegebietes abweichen.
Die Definitionen der Entwicklungszustände (Nr. 1.5.2.1) beziehen sich auf unbebaute Grundstücke und Grundstücksteile. Bei der Wertermittlung bebauter Grundstücke ist vom Entwicklungszustand "baureifes Land" auszugehen und nach den Gegebenheiten des Einzelfalles zu prüfen, ob nach den zum Wertermittlungsstichtag maßgebenden rechtlichen Umständen die bauliche Nutzung auf Dauer, nur vorübergehend aufgrund des Bestandsschutzes einer vorhandenen baulichen Anlage oder aufgrund einer Privilegierung oder einer Begünstigung nach § 35 BauGB gewährleistet ist. Auch bei Brachflächen ist die planungsrechtlich zulässige Nutzung zu Grunde zu legen.

2.2.1.1.1 Land- oder forstwirtschaftliche Flächen

Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen (§ 4 Abs. 1 WertV) sind zu unterscheiden, das in der Praxis oft so bezeichnete "reine Agrarland" (Nr. 1 der Vorschrift) und die besonderen Flächen der Land- und Forstwirtschaft nach Nr. 2 der Vorschrift, die am Grundstücksmarkt gelegentlich als "begünstigtes Agrarland" bezeichnet werden. "Reines Agrarland" sind Flächen, die nach allen objektiven Gegebenheiten in absehbarer Zeit einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten bleiben. Dabei kann es sich auch um eine eingeschränkte landwirtschaftliche Nutzung handeln, z.B. bei Düngungsbeschränkungen in Wasserschutzzonen.
Auch Brachflächen im Außenbereich oder die zur Reduzierung der landwirtschaftlichen Überproduktion stillgelegten landwirtschaftlichen Anbauflächen sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Es kommt demnach nicht auf die ausgeübte Nutzung an, sondern auf die nach allgemeiner Verkehrsanschauung und planungsrechtlicher Festsetzung mögliche Nutzung. Subjektive Nutzungsabsichten bleiben außer Betracht. "Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft" sind Flächen, die dadurch geprägt sind, daß sie über ihre land- und forstwirtschaftliche Nutzbarkeit hinaus mit ihren den Wert im Einzelfall beeinflussenden Vor- und Nachteilen nach objektiven Gegebenheiten auch für anderweitige Nutzungen oder Funktionen in Betracht kommen, aber eine Entwicklung zu Bauerwartungsland oder Rohbauland in absehbarer Zeit nicht bevorsteht. Zusätzlich muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine Nachfrage hinsichtlich solcher Flächen und solcher Nutzungen bestehen. Die besondere Eignung der Flächen kann sich aus der Nähe zu städtebaulich genutzten oder zur städtebaulichen Nutzung anstehenden Flächen (Ausstrahlungsbereich) oder aus der besonderen Anziehungskraft der Umgebung, insbesondere in einer landschaftlich schönen Gegend mit guten Verkehrsanbindungen, ergeben. Darüber hinaus hängt die Eignung des Grundstücks zu einer anderweitigen Nutzung auch von der besonderen Beschaffenheit des Grundstücks, wie Geländeform oder Besonnung ab. Derartige Flächen können daher über dem Wert von reinen Agrarlandflächen liegen. Allerdings kann auch die besondere Funktionsgebundenheit oder eine nur geringe Nachfrage den Wert negativ beeinflussen. So kann z.B. die Tatsache, daß ein Waldgebiet, das in besonderem Maße für Erholungszwecke in Anspruch genommen wird, hierdurch so sehr beeinträchtigt werden, daß sein Wert unter den Wert für nur land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen absinkt.

2.2.1.1.2 Bauerwartungsland

Bei Bauerwartungsland (§ 4 Abs. 2 WertV) ist zu beachten, daß nur eine solche Erwartung und Entwicklung eine derartige Einordnung rechtfertigt, die nach den gegebenen Umständen tatsächlicher und rechtlicher Art realistisch ist. Die Vorschrift führt als Umstand, der eine Bauerwartung rechtfertigt, die Eignung der Flächen für eine bauliche Nutzung unter Berücksichtigung der allgemeinen städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets an. Dies kann beispielsweise eine günstige Verkehrs- und Entfernungslage (auch unmittelbare Stadtnähe) sein; umgekehrt stehen naturbedingte Hindernisse für eine bauliche Nutzung der Bauerwartung entgegen. Neben der tatsächlichen Eignung für eine bauliche Nutzung muss darüber hinaus in absehbarer Zeit mit einer Bebauung gerechnet werden können. Die Bauerwartung kann sich auf eine entsprechende Darstellung der Flächen im Flächennutzungsplan oder auch auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder anderer öffentlicher Planungsträger gründen. Die Entwicklungsstufe "Bauerwartungsland" ist nur dann anzunehmen, wenn die Kriterien (§ 4 Abs. 2 WertV) hierfür vorliegen.

2.2.1.1.3 Rohbauland

Bei der Entwicklungsstufe Rohbauland (§ 4 Abs. 3 WertV), bei der die Bebaubarkeit des einzelnen Grundstücks aufgrund des vorhandenen Bebauungsplans nach Art und Umfang feststeht, ist zu ermitteln, inwieweit das Grundstück erschlossen ist oder noch einer weiteren Erschließung bedarf und ob, ggf. in welchem Umfang, eine Umlegung zur Baureifmachung des Grundstücks erforderlich ist. Der Zeitraum bis zur Baureifmachung ist sorgfältig zu bestimmen.
Zum Rohbauland zählen nur Flächen, die nach §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind.

2.2.1.1.4 Baureifes Land

Nach § 4 Abs. 4 WertV sind baureifes Land Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Hierzu müssen die rechtlichen Voraussetzungen, also vor allem aus dem
  • BauGB,
  • Bauordnungsrecht,
  • Straßenbaurecht,
  • Umweltrecht
gegeben sein. Rechtsvorschriften, welche die Bebaubarkeit nur für einen bestimmten Zeitraum aussetzen, berühren die Einstufung des Grundstücks in die einzelnen Entwicklungsstufen nach § 4 WertV nicht (siehe hierzu Nr. 2.2.1.5 - Wartezeiten).

2.2.1.2 Art und Maß der baulichen Nutzung (Nr. 1.02 des Vordrucks)

Im Flächennutzungsplan (§ 5 BauGB) ist die allgemeine Art der baulichen Nutzungsmöglichkeit (§ 1 Abs. 1 BauNVO) dargestellt. Es werden unterschieden:
  • Wohnbauflächen,
  • gemischte Bauflächen,
  • gewerbliche Bauflächen,
  • Sonderbauflächen.
In einzelnen Fällen enthält bereits der Flächennutzungsplan Angaben über Geschoßflächenzahl oder Baumassenzahl (§ 16 Abs. 1 BauNVO). Im Bebauungsplan (§ 9 BauGB) ist die besondere Art der baulichen Nutzungsmöglichkeit (§ 1 Abs. 2 BauNVO) festgesetzt:
  • Wohnbauflächen
    Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete;
  • Gemischte Bauflächen
    Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete;
  • Gewerbliche Bauflächen
    Gewerbegebiete, Industriegebiete;
  • Sonderbauflächen
    Sondergebiete, die der Erholung dienen und sonstige Sondergebiete (§§ 10 u. 11 BauNVO).
Im qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 BauGB) wird das zulässige Maß der baulichen Nutzung bestimmt durch Festsetzung
  • der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen,
  • der Geschoßflächenzahl oder der Größe der Geschoßfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse,
  • der Zahl der Vollgeschosse,
  • der Höhe der baulichen Anlagen (§ 16 Abs. 2 BauNVO).
Art und Maß der zulässigen Bebauung ergeben sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die ein Bebauungsplan im Sinne des § 30 BauGB nicht vorliegt, aus der vorhandenen Bebauung und Erschließung (§ 34 BauGB).
Im übrigen kann eine Bebauung nach Maßgabe der §§ 33 und 35 BauGB zulässig sein. Bei Rohbauland und baureifem Land ist in jedem Einzelfall zu prüfen, welches Maß der baulichen Nutzung tatsächlich realisierbar ist (Landesbauordnung, Abstandsflächenverordnung, Nachbarrecht, Nachbarschaftsbebauung, Wirtschaftlichkeit). Im Zweifelsfall kann dies durch eine Bauvoranfrage geklärt werden.

2.2.1.3 Rechte und Belastungen (Nr. 1.03 des Vordrucks)

Als Rechte und Belastungen des Grundstücks sind nur solche zu berücksichtigen, die wertbeeinflussend sein können. Als Rechte und Belastungen kommen solche privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art in Betracht, z.B. Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte und Baulasten.
Hypotheken und Grundschulden sind keine den Verkehrswert beeinflussenden Rechte und Belastungen. Sie beeinflussen vielmehr nur die Kaufpreiszahlung, und zwar je nachdem, ob dem Käufer das Grundstück belastet oder lastenfrei übertragen werden soll. Anders verhält es sich mit Leibrenten. Sie können den Verkehrswert eines Grundstücks berühren. Verkehrswertbeeinflussend kann dabei der Umstand sein, daß ein Grundstück, das mit einer Leibrente belastet ist, im Gegensatz zu mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücken gegen den Willen des Berechtigten nicht enthaftet werden kann. Dieser Umstand wird am Markt häufig als wertmindernd betrachtet.

2.2.1.4 Erschließungszustand, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand (Nr. 1.04 des Vordrucks)

Der tatsächlich gegebene Erschließungszustand ist nach Art und Umfang zu beschreiben, die noch fehlenden Erschließungsmaßnahmen sind aufzuführen, soweit dies für die Wertermittlung erforderlich ist. Hierzu gehört auch die Benennung von evtl. für Straßenzwecke abzutretende Grundstücksflächen. Erschließungsanlagen sind Anlagen nach § 127 BauGB sowie Ver- und Entsorgungsanlagen gemäß den Ortssatzungen.
Bei erschlossenen Grundstücken ist zu prüfen, ob und welche öffentlich-rechtlichen Beiträge und nicht-steuerlichen Abgaben für das Grundstück noch zu entrichten sind.
In Betracht kommen Erschließungsbeiträge nach den §§ 127 ff BauGB und Abgaben nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder und Ortssatzungen.
In Sanierungsgebieten (§§136 ff BauGB) und in Entwicklungsbereichen (§§ 165 ff BauGB und §§ 6, 7, 9 Abs. 3 und § 10 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG) ist zu beachten, ob Ausgleichsbeträge nach §§ 153 ff BauGB zu entrichten sind.

2.2.1.5 Wartezeiten (Nr. 1.05 des Vordrucks)

Die Wartezeit bis zu einer am Wertermittlungsstichtag noch nicht realisierbaren baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks richtet sich nach der voraussichtlichen Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen, die für die Zulässigkeit der Nutzung erforderlich sind (so z.B. bei Rohbauland).
Wartezeiten können sich auch bei baureifen Grundstücken ergeben, wenn z.B. eine Veränderungssperre einer baldigen Nutzung (Bebauung) entgegensteht. Die Wartezeiten sind möglichst wirklichkeitsnah zu bestimmen: d.h., die Zeit, die bis zum Inkrafttreten eines Bebauungsplans bzw. bis zur Bebaubarkeit nach § 33 BauGB, bis zum Abschluß einer eventuell erforderlichen Umlegung, bis zur Sicherung der Erschließung oder bis zum Ende der Veränderungssperre oder sonstiger einer Nutzung entgegenstehenden Umstände voraussichtlich erforderlich ist, ist sorgfältig zu ermitteln.

2.2.1.6 Bodenbeschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften (Nr. 1.06 des Vordrucks)

Die Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit und die sonstigen tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks, z.B. das Vorhandensein von Aufwuchs, können wertbeeinflussend sein. Grundstücksgröße, Zuschnitt und Topographie sind für die wirtschaftliche Nutzungmöglichkeit (z.B. Erfordernis und Umfang einer inneren Erschließung oder einer Grenzregelung) von Bedeutung und deshalb festzustellen. Die Bodenbeschaffenheit kann im Falle der Bebauung zu erhöhten Baukosten (z.B. Gründungsmehrkosten) führen und damit den Bodenwert beeinflussen. Hierbei sind insbesondere zu berücksichtigen: Oberflächenbeschaffenheit, Wasserläufe, Eignung als Baugrund - aufgeschüttetes Gelände -, Grundwasserstand und Wasseradern.
Bodenvorkommen (z.B. Kies, Ton und Sand) sind gesondert anzugeben.
Zur Bodenbeschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften gehören auch Umwelteinflüsse und Altlasten. In Betracht kommen Geräusch- und Geruchsimmissionen, Ablagerungen und sonstige Umweltbelastungen. Auf Altlastenverdacht ist hinzuweisen.

2.2.1.7 Lage (Nr. 1.07 des Vordrucks)

Zu berücksichtigen ist u.a. die Lage als Ortslage (Kleinstadt, Stadtkern, Stadtrand), die Lage des Grundstücks als Geschäftslage und Wohnlage, Baulücke, Eckgrundstück, Himmelsrichtung, Nachbarschaftslage und Verkehrsanbindung sowie Umwelteinflüsse, soweit sie nicht bereits unter 2.2.1.6 miterfaßt worden sind.

2.3 Ermittlung des Bodenwerts (Nr. 1.1 des Vordrucks)


2.3.1 Grundlagen (Nr. 1.11 des Vordrucks)


Der Bodenwert eines Grundstücks ist auf der Grundlage der Grund- und Bodenbeschreibung (Nr. 1.0 des Vordrucks) durch Preisvergleich zu ermitteln (§ 13 Abs. 1, § 15 Abs. 2 und § 21 Abs. 2 WertV), wobei auch Bodenrichtwerte herangezogen werden können (§ 13 Abs. 2 WertV). Alle wertbeeinflussenden Bestandteile, wie Aufwuchs, Einfriedungen, Trümmer, Rechte und Belastungen sind zu berücksichtigen.

2.3.2 Vergleichspreise (Nr. 1.111 des Vordrucks)


Bei Heranziehung von Preisen von Vergleichsgrundstücken - diese dürfen nicht von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beeinflußt sein (s. auch oben Nr. 1.5.4) - ist von wesentlicher Bedeutung, ob ein unmittelbarer Vergleich aufgrund der Grund- und Bodenbeschreibung möglich ist. Von den in Nrn. 2.2.1 bis 2.2.1.7 genannten Zustandsmerkmalen sollen bei den Vergleichsgrundstücken die aussagekräftigsten mit den Zustandsmerkmalen des Grundstücks mehrheitlich übereinstimmen. Ein mittelbarer Vergleich neben oder anstelle eines unmittelbaren Vergleichs ist möglich, wenn Abweichungen der Vergleichsgrundstücke bei der Wertermittlung des Grundstücks angemessen berücksichtigt werden können, z.B. mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten (§ 10 WertV), die von den örtlichen Gutachterausschüssen erarbeitet und veröffentlicht werden. die wesentlichen Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke, insbesondere Ort, Lage, Größe, bauliche Nutzbarkeit und Erschließungszustand sind anzugeben.
Stehen örtlich keine oder nicht ausreichende Vergleichspreise zur Verfügung, so kann auch auf vergleichbare Grundstücke in anderen Gebieten oder anderen Gemeinden zurückgegriffen werden, sofern die örtlichen Verhältnisse und die Marktlage einen Vergleich nicht ausschließen (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Soweit Preise von Vergleichsgrundstücken herangezogen werden, die aus zurückliegenden Jahren stammen, sind sie mit Hilfe von Preisindexreihen (§ 9 WertV), wie sie die örtlichen Gutachterausschüsse aufstellen und veröffentlichen, auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen.

2.3.3 Bodenrichtwerte (Nr. 1.112 des Vordrucks)


Nach § l6 BauGB sind von den Gutachterausschüssen aus den Kaufpreissammlungen Bodenrichtwerte - das sind durchschnittliche Lagewerte regelmäßig zu ermitteln und zu veröffentlichen. Jedermann kann Auskünfte über die Bodenrichtwerte verlangen. Geeignete Bodenrichtwerte können nach § 13 Abs. 2 WertV neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung von Bodenwerten herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung der Lage und des Entwicklungszustands gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, des Erschließungszustands und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. Bei der Heranziehung sind die Bodenrichtwerte lagemäßig darzustellen und zu würdigen, insbesondere sind die Abweichungen des Grundstücks vom Richtwertgrundstück darzustellen und zu berücksichtigen.

2.3.4 Auswertung der Grund- und Bodenbeschreibung (Nr. 1.113 des Vordrucks)


Bei unmittelbarem, insbesondere aber bei mittelbarem Vergleich sind die wertbestimmenden bzw. wertbeeinflussenden Faktoren, die sich aus Merkmalen der Grund- und Bodenbeschreibung abweichend zu den Vergleichsobjekten ergeben, zu kennzeichnen und auszuwerten.
Unterschiede in der Grundstücksgröße, der Grundstücksgestalt, der Bodenbeschaffenheit (z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Vorhandensein von Bodenvorkommen und -belastungen mit Ablagerungen), Lage und Umwelteinflüsse sind, wenn sie den Bodenwert beeinflussen, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Eine gesonderte Wertermittlung vorhandener Bodenvorkommen (z.B. Kies, Sand und Ton) ist - erforderlichenfalls durch besondere Sachverständige - vorzunehmen, wenn der Verkehrswert des Grundstücks dadurch beeinflußt wird, z.B. wenn der Abbau in absehbarer Zeit in rentabler Form zulässig und zu erwarten ist. Die Wertminderung von Grundstücken, die mit Ablagerungen belastet sind, kann auf der Grundlage der für die Sanierung der Grundstücke erforderlichen Kosten ermittelt werden. Bei der Kostenermittlung ist zu berücksichtigen in welchem Umfang Bodenuntersuchungen erforderlich sind, ein Bodenaustausch vorzunehmen ist, in welcher Höhe Lagerkosten für die Altlasten auf einer geeigneten Deponie und Transportkosten dahin entstehen. Die Kosten für solche Sanierungen können im Einzelfall den Wert vergleichbarer unbelasteter Grundstücke übersteigen. Auch bedarf es in der Regel der Hinzuziehung eines Sachverständigen.
Bei ungewöhnlich großen bzw. kleinen Flächen und bei unzweckmäßig geschnittenen Grundstücken können Größe und Gestalt den Bodenwert beeinflussen. Dies ist durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Ansonsten ist eine wertmäßige Aufteilung eines Grundstücke nach Vorder- und Hinterland nicht berechtigt. Für die Auswirkung des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustands des Grundstücks gilt folgendes: Sind Preise von Vergleichsgrundstücken mit gleichem Erschließungszustand oder gleichem beitrags- und abgabenrechtlichem Zustand herangezogen worden, so sind bei dem Grundstück Zu- oder Abschläge nicht mehr zu machen. Zu- oder Abschläge auf den Vergleichspreis bedarf es hingegen, wenn der Erschließungszustand oder die beitrags- und abgabenrechtliche Situation des Grundstücks und derjenige der Vergleichsgrundstücke unterschiedlich sind. Die Zu- oder Abschläge werden in der Regel nach dem Erschließungsaufwand bemessen, den die Gemeinde nach den tatsächlichen Kosten oder nach Einheitssätzen erhebt.
Der Aufwand für Erschließungsanlagen umfaßt insbesondere den Wert, der für die Erschließungsanlagen in Anspruch genommenen Flächen, die Kosten des Straßenbaus, der Straßenentwässerung und Straßenbeleuchtung (Erschließungsbeitrag nach dem BauGB) sowie Maßnahmen der Ver- und Entsorgung (Kommunalabgaben).

2.3.5 Auswirkungen grundstücksbezogener Rechte und Belastungen (Nr. 1.114 des Vordrucks)


Grundstücksbezogene Rechte sind durch einen dem Wert des Rechtes für das Grundstück entsprechenden Zuschlag zu berücksichtigen.
Belastungen sind durch Abschläge, die der Beeinträchtigung der Nutzung des Grundstücks im Vergleich zu unbelasteten gleichartigen Grundstücken entsprechen, zu berücksichtigen.
Hinsichtlich der Ermittlung des Werts von Rechten und Belastungen wird auf Teil II verwiesen.

2.4 Bodenwert - Verkehrswert (Nr. 1.14 des Vordrucks)


Die Entwicklung des örtlichen Grundstücksmarktes ist sorgfältig zu beobachten und zu berücksichtigen (Nr. 1.115 des Vordrucks). Nachdem alle oben angegebenen wertbeeinflussenden Umstände bei der Ermittlung des Bodenwerts angemessen berücksichtigt worden sind, ist aus dem sich so ergebenden Bodenwert der Verkehrswert abzuleiten.