Wertermittlung bebauter Grundstücke (Vordruck Anlage 2)

3.1 Grundsätzliches

Für die Ermittlung des Verkehrswerts von bebauten Grundstücken bilden das Vergleichsverfahren (§§ 13 u. 14 WertV), das Ertragswertverfahren (§§ 15 ff WertV) und das Sachwertverfahren (§§ 21 ff WertV) oder mehrere dieser Verfahren die Grundlage (§ 7 Abs. 1 WertV). Für die Wahl des oder der anzuwendenden Verfahren ist die Art des Grundstücks und der allgemeine Geschäftsverkehr maßgebend. Die Wahl des oder der Verfahren ist zu begründen. 

3.1.1 Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Einfamilien-Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, einfache freistehende Eigenheime (Siedlungen) und Garagen. 

3.1.2 Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B. bei:

Mietwohngrundstücken, d.h. Grundstücken, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Jahresrohmiete, Wohnzwecken dienen; gemischtgenutzten Grundstücken, d.h. Grundstücken, die teils Wohn-, teils anderen wie gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken dienen, und u.U. Geschäftsgrundstücken. Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Jahresrohmiete, eigenen oder fremden gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Das Ertragswertverfahren kann auch in Betracht kommen bei Grundstücken, deren nachhaltige Nutzung nicht der ursprünglichen Zweckbestimmung entspricht, sofern ortsübliche Mieten für die nachhaltige Nutzung bekannt sind und bei gewerblich genutzten Grundstücken mit vielseitig nutzbaren Werkstattbauten ohne besondere Einrichtung und baulichen Besonderheiten, wenn hierfür ortsübliche Mieten gezahlt werden. 

3.1.3 Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt. Dies gilt überwiegend auch bei individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind. Sofern ortsübliche Mieten nicht feststellbar sind, kann dies auch für Fabrikanlagen, Lagerhallen und andere gewerbliche Objekte gelten. In allen Fällen ist zu beachten, inwieweit die Gebäude und Einrichtungen wirtschaftlich überaltert sind, sie der technischen oder der strukturellen Entwicklung nicht mehr entsprechen und eine Nutzungsmöglichkeit und deshalb eine Nachfrage nicht mehr oder nur noch vermindert gegeben ist (vgl. Nr. 3.6.5.1). 

3.1.4 Wahl des Verfahrens für Sonderfälle


Bei stillgelegten oder vor der Stillegung stehenden Fabrikanlagen, Lagerhallen, geschlossenen Hotels und Kinos sowie ehemaligen Luftschutzgrundstücken ist im Einzelfall ein Verfahren (Sachwert oder Ertragswertverfahren) zu wählen, das zu gesicherten marktgerechten Ergebnissen führt. Das Gleiche gilt bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Sonderanlagen und von Wirtschafts- und Wohngebäuden einschließlich Außenanlagen bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, soweit der Wert nicht im Hektarwert enthalten ist. 

3.1.5 Anwendung mehrerer Verfahren


Neben dem angewandten Verfahren kann ein anderes Verfahren zur Unterstützung des Ergebnisses herangezogen werden (vgl. Nr. 3.1). 

3.2 Allgemeine Angaben (Nr. 0 des Vordrucks)


Zu den in Vordruck Anlage 2 unter Nr. 0 einzusetzenden "Allgemeinen Angaben" wird auf die Ausführungen unter 2 dieser Richtlinien "Wertermittlung unbebauter Grundstücke" verwiesen. 
Zusätzlich ist zu beachten: 
Der amtliche Brandversicherungswert (Vordruck Nr. 0.18) ist dem Brandversicherungsschein zu entnehmen. Die von privaten Feuerversicherungsanstalten ermittelten Werte sind besonders zu kennzeichnen. Der Erwerbspreis oder die Gestehungskosten (Vordruck Nr. 0.5) können ggf. bei An- bzw. Verkauf als Anhalt dienen. Sie sind ohne bzw. mit Aufgliederung gemäß Vordruck Nr. 0.51 und 0.52 anzugeben. Anomale Kosten sind nicht zu berücksichtigen. Die Gestehungskosten sind die Gesamtkosten gemäß DIN 276, d.h. die Kosten des Grundstücks und die Baukosten. Die Herstellungskosten umfassen alle anfallenden Kosten zur Herstellung der baulichen und der sonstigen Anlagen (vgl. DIN 276, 2). Zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen alle durch den Erwerb des Grundstücks verursachten Nebenkosten (vgl. DIN 276 1.2). Die bei Nr. 0.8 des Vordrucks "Rohertrag und Bewirtschaftungskosten" zu beachtenden Gesichtspunkte sind Nr. 3.5 dieser Richtlinien zu entnehmen. 

3.3 Wertermittlung (Nr. 1 des Vordrucks)


3.3.1 Grund- und Bodenbeschreibung (Nr. 1.01 des Vordrucks)


Es gelten die Ausführungen unter Nr. 2.2 zur Wertermittlung unbebauter Grundstücks. Eine Aufteilung in überbaute und nicht überbaute Flächen ist nicht vorzunehmen. Die unter K.I der "Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes" im Zuständigkeitsbereich der Finanzverwaltung (RBBau) enthaltenen Gesichtspunkte sind ggf. zu beachten (vgl.: Anlage 9). Es ist zwischen rechtlich zulässiger und tatsächlich vorhandener baulicher Nutzung zu unterscheiden. 

3.3.2 Baubeschreibung (Nr. 1.02 des Vordrucks)


Die Stichworte (Nrn. 1.021 bis 1.030 des Vordrucks) dienen als Anhaltspunkte. Jede bauliche Anlage ist getrennt zu beschreiben. Kurze Angaben genügen; ausführliche Beschreibungen sind zu vermeiden. Die zu den Außenanlagen (Nr. 1.025 des Vordrucks) und den besonderen Betriebseinrichtungen (Nr. 1.026 des Vordrucks) zählenden Anlagen sind aus DIN 276 zu entnehmen. Betreffend Baumängel und Bauschäden (Nr. 1.028) des Vordrucks) vgl. Nr. 3.6.3.2. Falls erforderlich sind Einlegeblätter zu verwenden (Anlage 2a). Die Baubeschreibung ist durch Lichtbilder zu belegen. 

3.3.3 Bodenwert (Nr. 1.1 des Vordrucks)


Die Ausführungen unter Nr. 2.3 "Wertermittlung unbebauter Grundstücke" gelten sinngemäß. 

3.4 Vergleichswert


Der Vergleichswert beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Dabei handelt es sich aber nicht um einen zusammengesetzten Wert aus den genannten Werten, sondern um einen einheitlichen Grundstückswert, der das Grundstück mit allen seinen Bestandteilen als wirtschaftliche Einheit erfaßt. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Es kommt also vor allem in Betracht für typisierbare Grundstücke wie Ein- und Zweifamilienreihenhäuser, Siedlungen sowie Eigentumswohnungen und Garagen. Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist in der Regel das Vorhandensein einer ausreichenden Zahl geeigneter Vergleichsgrundstücke. Eine Vergleichbarkeit ist auch gegeben, wenn sie mit Hilfe von Indexreihen (§ 9 WertV), Umrechnungskoeffizienten (§ 10 WertV) oder Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12 WertV) aufgezeigt werden kann. Dabei soll auf die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse zurückgegriffen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse nach § 195 BauGB sind als Vergleichsdaten ebenfalls geeignet. 
Der Vergleichswert ist in der Regel als Verkehrswert anzusehen. Zu- oder Abschläge zur Anpassung an die Marktlage sind nicht mehr vorzunehmen, wenn der Vergleichswert mit Hilfe von Marktpreisen ermittelt wird. Lediglich Zu- oder Abschläge wegen Baumängel und Bauschäden sowie wegen besonderer Einrichtungen und Ausstattungen oder über- oder unterdurchschnittlichem Unterhaltungszustand sind erforderlichenfalls vorzunehmen, wenn diese Kriterien den Marktwert beeinflussen und von den Gegebenheiten der Vergleichsobjekte abweichen. 

3.5 Ertragswert (Nr. 1.2 des Vordrucks)


Der Ertragswert umfaßt den Bodenwert und den Wert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Die Ausführungen unter Nr. 2.3 für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke gelten sinngemäß. Der Ertragswert der baulichen Anlagen ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte und sodann unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen kapitalisierte, nachhaltig erzielbare Reinertrag des Grundstücks (§ 16 WertV). Der Reinertrag ist der Rohertrag des Grundstücks (§ 17 WertV) abzüglich der Bewirtschaftungskosten für das Grundstück (§ 18 WertV). Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen ergeben unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen den Ertragswert des Grundstücks. 

3.5.1 Rohertrag (Nr. 1.21 des Vordrucks)


Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Wenn die tatsächlichen Erträge von den nachhaltig erzielbaren ortsüblichen Erträgen abweichen, dann sich nicht die tatsächlichen, sondern die nachhaltig erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. Beruht die Abweichung auf einer nicht kurzfristig lösbaren rechtlichen Bindung, dann ist dies im Rahmen von Nr. 3.5.6 oder nach Nr. 5.3 Teil II zu berücksichtigen. Eine aufgegliederte Mietberechnung (Einnahmenberechnung) nach Gebäudeart, Geschossen und Flächen (m) ist nach Vordruck als Anlage beizufügen. Für leerstehende und eigengenutzte Räume sowie für solche, die aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen billiger vermietet werden, ist ebenfalls die ortsüblich nachhaltig erzielbare Miete anzusetzen. Die Einnahmen für Reklameflächen u.ä. sind besonders auszuweisen und auszuwerten. 

3.5.2 Bewirtschaftungskosten (Nr. 1.22 des Vordrucks)


Bewirtschaftungskosten sind regelmäßig und nachhaltig anfallende Ausgaben. Soweit sie im Einzelfalle nicht ermittelt werden können, sind Erfahrungssätze zugrunde zu legen. Zinsen für Hypothekendarlehen und Grundschulden sind oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen sind bei den Bewirtschaftungskosten nicht zu berücksichtigen. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus: 

3.5.2.1 Abschreibung 

Der Ansatz eines besonderen Betrages entfällt, da die Abschreibung im Vervielfältiger erfaßt ist. 

3.5.2.2 Verwaltungskosten (Nr. 0.821 des Vordrucks) 

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kosten für die Prüfungen des Jahresabschlusses oder der Geschäftsführung des Eigentümers. 
Die Verwaltungskosten können 3-5 v.H. des Rohertrags betragen. Dies richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen, die sehr unterschiedlich sein können. 
Die Sätze nach § 26 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) können als Anhalt dienen. 

3.5.2.3 Betriebskosten (Nr. 0.822 des Vordrucks) 

Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen (§ 18 Abs. 3 WertV). Diese sind nur einzusetzen, soweit sie nicht durch besondere Umlagen, die vom Aufwand und Verbrauch abhängig sind, neben der Miete erhoben werden. Dies kann insbesondere bei den Betriebskosten für die Warmwasserversorgung, die Heizung, die Hausreinigung und ähnlichem der Fall sein (vgl. § 27 Abs. 2 der II. BV). Bei von der Grundsteuer befreiten Grundstücken ist zu prüfen, inwieweit fiktive Beträge für die Grundsteuer in Ansatz zu bringen sind. 

3.5.2.4 Instandhaltungskosten (Nr. 0.823 des Vordrucks) 

Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneuerung einzelner baulicher Teile aufzuwendenden Kosten. Schönheitsreparaturen werden u.U. von den Mietern oder sonstigen Nutzern getragen. Angestauter Reparaturbedarf ist gesondert nachzuweisen und gemäß Nr. 3.5.6 zu berücksichtigen. Instandhaltungskosten können mit Hilfe von Erfahrungssätzen je m² Geschoßfläche, Nutz- oder Wohnfläche ermittelt werden. Die Instandhaltungskosten (ohne Aufwand der Schönheitsreparaturen) können in etwa betragen: bei Mietwohngrundstücken, mit vor 1925 errichteten Gebäuden einfacher Ausstattung (ohne Bad, ohne Heizung) etwa 20-25 v.H. des Rohertrags, mittlerer- und besserer Ausstattung etwa 15-20 v.H. des Rohertrags, bei Mietwohngrundstücken mit nach 1924 errichteten Gebäuden etwa 10-15 v.H. des Rohertrags. Sie können auch auf der Grundlage der Sätze des § 28 der II. BV in der jeweils geltenden Fassung angesetzt werden. Hierbei ist zu beachten, daß diese sich auf nach 1945 errichtete Gebäude beziehen und es sich hierbei um Höchstsätze handelt. Ältere Gebäude haben in der Regel einen höheren Instandhaltungsbedarf. Dies kann durch folgende Zuschläge auf die Sätze der II. BV erfaßt werden:
  • bei vor 1925 errichteten Gebäuden mit 15 %,
  • bei 1925 bis 1934 errichteten Gebäuden mit 10 %,
  • bei 1935 bis 1945 errichteten Gebäuden mit 5 %.
3.5.2.5 Mietausfallwagnis (Nr. 0.824 des Vordrucks) 

Erfahrungsgemäß sind in etwa anzusetzen:
  • 2 % des Rohertrags bei Mietwohn- und gemischt genutzten Grundstücken und
  • 4 % des Rohertrags bei Geschäftsgrundstücken.

3.5.3 Reinertrag (Nr. 1.23 des Vordrucks)


Der Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Es ist eine Aufteilung in Bodenanteil (Nr. 1.24 des Vordrucks) und Anteil für die baulichen Anlagen (Nr. 1.25 des Vordrucks) vorzunehmen. Dies geschieht, indem der Reinertrag um den Betrag zu vermindern ist, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Hierbei ist der Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen, der der Art und Nutzung des Grundstücks entspricht (vgl. Nr. 3.5.5). Ist allerdings die vorhandene Grundstücksfläche größer als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und ist nach rechtlichen Gegebenheiten eine Nutzung der Mehrfläche möglich und wirtschaftlich vertretbar, so ist diese Mehrfläche beim Ansatz des Bodenwerts nicht zu berücksichtigen. 

3.5.4 Restnutzungsdauer (Nr. 1.26 des Vordrucks)


Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Dabei ist zu berücksichtigen, daß durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten die Restnutzungsdauer verkürzen können. Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist zu beachten, ob die baulichen Anlagen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen entsprechen. 

3.5.5 Vervielfältiger (Nr. 1.27 des Vordrucks)


Der Vervielfältiger für die Berechnung des Werts der baulichen Anlagen ist aus der Tabelle Anlage 4 nach der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz für das Gebäude zu entnehmen. Der Liegenschaftszinssatz ist nach Art des Grundstücks (z.B. Mietwohngrundstück, gemischt genutztes Grundstück, Geschäftsgrundstück, gewerbliches Grundstück oder ähnliches) und der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. Dabei soll auf den vom örtlichen Gutachterausschuß ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssatz zurückgegriffen werden (§ 11 WertV). Ist für das Grundstück kein marktorientierter Liegenschaftszinssatz feststellbar, so kann auf Liegenschaftszinssätze aus vergleichbaren Gebieten, die auch in anderen Gemeinden liegen können, zurückgegriffen werden. Hilfsweise können folgende Zinssätze als Anhalt dienen:
  • 5,0 v.H. bei Mietwohngrundstücken,
  • 5,5 v.H. bei gemischt genutzten Grundstücken mit weniger als 50 v.H. gewerblichem Mietanteil,
  • 6,0 v.H. bei gemischt genutzten Grundstücken mit mehr als 50 v.H. gewerblichem Mietanteil,
  • 6,5 v.H. bei Geschäftsgrundstücken.

3.5.6 Zu- und Abschläge (Nr. 1.29 des Vordrucks)


Soweit Erträge oder Kosten nach den vorstehenden Regelungen noch nicht berücksichtigt sind, wie Einnahmen aus besonderen Nutzungen von Gebäuden oder sonstigen Grundstücksflächen oder Kosten für eine unterlassene Instandhaltung (Reparaturanstau) sowie eine Beeinflussung des Ertrags durch besondere miet- oder wohnungsrechtliche Bindungen, ist dies durch entsprechende Zu- oder Abschläge auf den ermittelten Wert zu berücksichtigen. 

3.5.7 Ertragswert in Sonderfällen


Wenn bei Verminderung des Reinertrages um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts kein Anteil für die Berechnung des Werts der baulichen Anlagen bleibt, soll als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert angesetzt werden. Kann das Grundstück alsbald freigelegt und in einen baureifen Zustand versetzt und der zulässigen Nutzung zugeführt werden, so sind, soweit dies im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblich ist, die Freilegungskosten (z.B. Abbruchkosten) durch Abschläge angemessen zu berücksichtigen (§ 20 Abs. 1 WertV). 
Ist die Freilegung noch nicht alsbald möglich, der Zeitpunkt der Freilegung absehbar, so ist der Bodenwert entsprechend abzuzinsen (§ 20 Abs. 2 WertV). Etwaige Erträge sind zu berücksichtigen. Ist das zu bewertende Grundstück langfristig und auf unabsehbare Zeit nicht freizulegen, so ist gem. § 20 Abs. 3 WertV zu verfahren. 

3.6 Sachwert (Nr. 1.3 des Vordrucks)


Der Sachwert umfaßt den Bodenwert, den Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen (§ 21 WertV). 

3.6.1 Wert der baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag (Nr. 1.31 des Vordrucks)


Der Wert der baulichen Anlagen ist der Herstellungswert der Gebäude, der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen einschließlich der Baunebenkosten unter Berücksichtigung der technischen Wertminderung sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände. 
Der Ermittlung des Werts der baulichen Anlagen ist der letzte vor dem Wertermittlungsstichtag veröffentlichte Preisindex für Wohngebäude und Nichtwohngebäude (Baupreisindex) des statistischen Bundesamtes mit der Basis 1995 (Anlage 10) zugrunde zu legen, soweit nicht andere geeignete amtliche Baupreisindexreihen zur Verfügung stehen. Die Ergänzungen zur Anlage 10 sind den vierteljährlichen Veröffentlichungen des statistischen Bundesamtes zu entnehmen. 
Die Werte der einzelnen baulichen Anlagen sind getrennt zu ermitteln. 

3.6.1.1 Wert der Gebäude (Nr. 1.311 des Vordrucks) 

Der Herstellungswert der Gebäude ist aus der Anzahl der Raummeter durch Multiplikation mit dem der Bauart und Bauweise entsprechenden durchschnittlichen Raummeterpreis bezogen auf 1913, d.h. den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Sind geeignete Erfahrungssätze anderer Bezugszeitpunkte bekannt, können diese herangezogen werden. Der umbaute Raum ist gemäß DIN 277 (Ausgabe Nor. 1950) zu berechnen. Anstelle des Raummeterpreises können auch sonstige Parameter, z.B. Preis pro Quadratmeter Nutzfläche zugrunde gelegt werden. Die Nutzfläche ist nach DIN 283 (Ausgabe März 1951) zu berechnen. Die Normalherstellungskosten sind nach Erfahrungssätzen (DM pro Raummeter oder pro Quadratmeter) anzusetzen. Soweit Baunebenkosten nicht in dem Raummeterpreis/Quadratmeterpreis enthalten sind, sind sie in einem Vomhundertsatz anzugeben und den Herstellungskosten hinzuzurechnen. 
Mehrkosten, z.B. infolge Nacht- und Feiertagsarbeit, Auslösungen, bleiben unberücksichtigt, ebenso außergewöhnliche Kosteneinsparungen durch eigene Sach- und Arbeitsleistungen. 
Raummeterpreise/Quadratmeterpreise für LS-Bauten sind der Anlage 5 Nr. 1.4 zu entnehmen. Fehlende Bauteile sind in Vomhundertsätzen von den durchschnittlichen Kosten für den Raummeter/Quadratmeter abzusetzen. 

3.6.1.2 Wert der Außenanlagen (Nr. 1.312 des Vordrucks) 

Der Herstellungswert der Außenanlagen kann nach Erfahrungswerten oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt werden. 

3.6.1.3 Wert der besonderen Betriebseinrichtungen (Nr. 1.314 des Vordrucks) 

Der Herstellungswert der besonderen Betriebseinrichtungen ist nach den gewöhnlichen Herstellungskosten zu ermitteln. Zu berücksichtigen ist dabei, daß der Baupreisindex, soweit es sich um maschinentechnische Einrichtungen handelt, hierfür keine Gültigkeit besitzt. Es ist auf den hierfür geltenden Preisindex zurückzugreifen, soweit ein solcher vorhanden ist. 

3.6.2 Wert der sonstigen Anlagen (Nr. 1.32 des Vordrucks)


Der Wert der sonstigen Anlagen, wie Gartenanlagen, Anpflanzungen und Parks, ist, soweit nicht im Bodenwert enthalten, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten, bei forstlichem Aufwuchs nach dem Abtriebswert, zu ermitteln. 

3.6.3 Technische Wertminderung


Die technische Wertminderung ist die Wertminderung wegen Alters, wegen Baumängel und Bauschäden 

3.6.3.1 Wertminderung wegen Alters 

Die Wertminderung wegen Alters (§ 23 WertV) ergibt sich aus der Restnutzungsdauer und der üblichen Gesamtnutzungsdauer. Sie ist in einem Vomhundertsatz auszudrücken. Für die Wertminderung wegen Alters ist daher zunächst die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen festzustellen. Übliche Gesamtnutzungsdauer abzüglich Restnutzungsdauer ergeben das für die Alterswertminderung maßgebende Alter der baulichen und sonstigen Anlagen. Die Alterswertminderung kann nach Anlage 6 - Tabelle zur Berechnung der technischen Wertminderung (Alter) von Gebäuden in v.H. des Herstellungswertes - vorgenommen werden. Bei allen sonstigen baulichen Anlagen, den Außenanlagen, besonderen Betriebseinrichtungen und Geräten kann abweichend hiervon die technische Wertminderung infolge Alters gradlinig nach dem Verhältnis Lebensalter/Lebensdauer vorgenommen werden. 
Einen Anhalt für die Gesamtnutzungsdauer von baulichen und sonstigen Anlagen geben
  • Anlage 5 - Technische Lebensdauer von baulichen Anlagen und Bauteilen,
  • Anlage 7 - Technische Lebensdauer von Außenanlagen,
  • Anlage 8 - Technische Lebensdauer von besonderen Betriebseinrichtungen und Gerät.
Die in den Anlagen 5, 7 und 8 angegebenen Jahre technischer Lebensdauer - nicht identisch mit der wirtschaftlichen Lebensdauer - sind Mittelwerte; sie stellen in der Regel Grenzwerte für die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer dar, die nur bei zweckentsprechender Nutzung und ordnungsgemäßer Unterhaltung erreicht werden können. Die im Rahmen dieser Richtlinien anzusetzende Restnutzungsdauer entspricht grundsätzlich der Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren (Nr. 3.5.4). 

3.6.3.2 Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden 

Baumängel entstehen während der Bauzeit; dazu gehören mangelnde Isolierung, mangelnde statische Festigkeit, unzweckmäßige Baustoffe. Baumängel können somit sowohl durch unsachgemäße Bauausführung als auch durch Einsparungen auf Kosten von Qualitätserfordernissen verursacht werden. 
Bauschäden entstehen nach der Fertigstellung infolge äußerer Einwirkung; dazu gehören z.B. vernachlässigte Instandhaltung (Reparaturanstau), Bergschäden, Wasserschäden, Holzerkrankungen und Schädlingsbefall. Bauschäden können auch als Folge von Baumängeln auftreten. Eine Wertminderung wegen Baumängel oder Bauschäden ist nur dann anzusetzen, wenn diese nicht schon bei den bisherigen Ermittlungen wertmindernd berücksichtigt wurden, z.B. Baumängel, die durch Ansatz entsprechend niedrigerer Herstellungskosten berücksichtigt wurden oder bei der Wertminderung wegen Alters durch eine entsprechend verringerte Restnutzungsdauer. 
Die Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden ist nach Erfahrungssätzen oder auf der Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen. Dabei ist zu berücksichtigen, ob angesichts der sonstigen Umstände des Grundstücks (z.B. planungsrechtliche Veränderung, Lage innerhalb eines Sanierungsgebiets) und der baulichen Anlage, vor allem der Restnutzungsdauer, der Aufwand für die Beseitigung der Baumängel und Bauschäden in einem wirtschaftlichen Verhältnis zur Restnutzungsdauer der baulichen Anlage steht. 

3.6.4 Wert der baulichen Anlagen (Nr. 1.31 des Vordrucks)


Aus den ermittelten Herstellungswerten ergibt sich nach Berücksichtigung der technischen Wertminderung und der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen. 

3.6.5 Sonstige wertbeeinflussende Umstände


Wertbeeinflussende Umstände, die bisher nicht erfaßt oder berücksichtigt worden sind, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen (§ 25 WertV). Als solche kommen insbesondere in Betracht:
  • Wirtschaftliche Wertminderung,
  • Mißverhältnis zwischen tatsächlicher und rechtlich zulässiger Nutzung und
  • geringer Wert der baulichen Anlagen.
3.6.5.1 Wirtschaftliche Wertminderung 

Für eine wirtschaftliche Wertminderung kommen folgende Umstände in Betracht, die in Vomhundertsätzen als Abschläge zu berücksichtigen sind:
  • Zeitbedingte oder zweckbedingte Baugestaltung, letzteres vor allem bei gewerblichen oder öffentlichen Zweckbauten, überdimensionierte Raumgrößen und -höhen, unorganischer Aufbau und Grundriß des Gebäudes;
  • unorganische Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück und zueinander, Strukturänderung, Zweckentfremdung, nicht mehr gewährleistete Funktionserfüllung aufgrund Gestaltung und Alters der Gebäude, wirtschaftliche Überalterung (allgemeine Nutzungsmöglichkeit).
Die wirtschaftliche Wertminderung der Außenanlagen ist abhängig von der wirtschaftlichen Wertminderung der Gebäude. Der Vomhundertsatz dieser Wertminderung der Außenanlagen wird in der Regel dem gewogenen gemittelten Vomhundertsatz der Wertminderung der Gebäude entsprechen. 

3.6.5.2 Mißverhältnis zwischen tatsächlicher und rechtlich zulässiger Nutzung (Nr. 1.33 des Vordrucks) 

Besteht ein offensichtliches Mißverhältnis zwischen der tatsächlichen Nutzung und der rechtlich zulässigen bzw. lagetypischen Nutzung und wird dadurch die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks tatsächlich eingeschränkt oder überschritten, so kann hierdurch eine Minderung oder Erhöhung des Gesamtwerts des Grundstücks begründet sein. Dieser durch die vorhandene Bebauung bedingten Wertminderung oder Werterhöhung ist durch einen entsprechenden Abschlag oder Zuschlag Rechnung zu tragen. Die Höhe der Wertminderung oder -erhöhung ist vom Ausmaß des Mißverhältnisses, von der Restnutzungsdauer der vorhandenen Bebauung sowie von der Möglichkeit, das Mißverhältnis durch Abbruch der Bebauung zu beseitigen, abhängig. 

3.6.5.3 Geringer Wert der baulichen Anlagen (Nr. 1.34 des Vordrucks) 

Sind im Einzelfall die baulichen Anlagen nicht mehr wirtschaftlich nutzbar, ist der Wert der baulichen Anlagen also nicht mehr realisierbar, dann ist der Sachwert gleich dem Bodenwert (vgl. auch Nr. 3.5.7). Umstände, die einer Erzielung des Bodenwerts entgegenstehen (z.B. Abbruch, zeitweise oder dauernd Unmöglichkeit des Abbruchs), sind angemessen zu berücksichtigen. Bei abbruchreifen Gebäuden sind die Abbruchkosten und ggf. der Erlös aus der Materialverwertung anzugeben. 

3.7 Verkehrswert (Nr. 1.4 des Vordrucks)


Der Verkehrswert (§ 7 WertV) ist aus dem Ergebnis der angewandten Wertermittlungsverfahren abzuleiten. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt ist zu würdigen, ggf. durch Zu- und Abschläge. Weichen die Ergebnisse der angewandten Wertermittlungsverfahren erheblich voneinander ab, so sind die Ergebnisse kritisch zu würdigen, und, sofern es geboten erscheint, durch Zu- oder Abschläge zu berichtigen. Der Verkehrswert ist nicht aus dem arithmetischen Mittel (Mittelwert) zu bilden. Eine solche schematische Berechnungsweise wäre keine sachgerechte Ermittlung des Verkehrswerts im Sinne des § 7 WertV. 

3.8 Werterhöhende Investitionen Dritter


Wenn werterhöhende Investitionen Dritter zu beurteilen sind, sind sie gesondert zu bezeichnen, soweit sie nicht abgelöst, ggf. durch verbilligte Miete verrechnet sind. Es sind dabei in der Regel anzugeben:
  • Investitionskosten nach Baujahren getrennt mit Angabe der Art der baulichen Maßnahmen,
  • Investitionsforderung,
  • Investitionswert.
Sofern vertragliche Regelungen nicht entgegenstehen, ist der Investitionswert gleich der Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks mit Berücksichtigung der Investition und dem Wert desselben Grundstücks ohne Berücksichtigung der Investition am gleichen Wertermittlungsstichtag. Dies trifft sowohl für die Ermittlung der Verkehrswerte im Vergleichs-, Ertrags- als auch im Sachwertverfahren zu.