Wenn der Mieter die Miete zurückbehält

schimmel_in_der_ecke.jpg Im Juni 2015 sorgte ein Urteil des Bundesgerichtshofs für mediales Aufsehen, das feststellte, dass einem Mieter zu recht die Wohnung gekündigt wurde, der wegen Schimmel in der Wohnung die Miete im März 2009 um 20 Prozent minderte. Wird der Mangel nicht behoben, steht Mietern zudem das Recht zu, das Drei- bis Fünffache der Minderung einzubehalten. Dieser Betrag muss nach Behebung des Mangels wieder an den Vermieter ausgezahlt werden. Der Mieter in dem behandelten Fall entschied sich bis zum Oktober 2012 dafür, 80 Prozent der Miete zurückzubehalten. Er zahlte also gar nicht mehr. Das ist aber nur die halbe Wahrheit, denn der Mieter befand sich in der Verbraucherinsolvenz und die Kündigung stützte sich auf die Mietrückstände, die vor Stellung des Insolvenzantrages angefallen waren.

BGH schränkt Zurückbehaltungsrecht ein

apartment_schimmelbefall.jpg Die Mängel in der Wohnung spielten also eine untergeordnete Rolle, dennoch hat der BGH auch in dieser Sache den Vermietern den Rücken gestärkt und dabei auch für einige Verwirrung gesorgt. So haben die Richter dem Zurückbehaltungsrecht Grenzen auferlegt. Zum einen darf die Miete nicht unbegrenzt zurückbehalten werden und zum anderen muss die Summe den Umständen angemessen sein (Az.: VIII ZR 19/14). Die Zurückbehaltung sei ein Mittel, den Vermieter unter Druck zu setzen. Erweise sich das Mittel als wirkungslos, dürfe man die Miete nicht mehr zurückhalten.

Zwar wurde die Position der Vermieter durch das Urteil potentiell gestärkt, da sie nun die Chance haben, Mietern, die von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, zu kündigen, doch begibt man sich mit der Kündigung auf dünnes Eis. Denn wann es ein Mieter mit der Einbehaltung der Miete übertrieben hat, liegt nun einzig im Ermessen des Richters. Die einzige Orientierung, die Mieter und Vermieter haben, ist die, dass dreieinhalb Jahre zu viel sind.

Schimmel in der Wohnung ist häufiger Streitpunkt

schimmel_am_fenster.jpg Gerade bei Schimmel in der Wohnung geben sich Mieter und Vermieter häufig gegenseitig die Schuld. Vermieter schieben die Schimmelbildung auf schlechtes Lüftungsverhalten des Mieters und der Mieter macht die Bausubstanz, schlechte Dämmung oder falsch eingebaute Fenster verantwortlich. Schimmelsanierungen sind häufig aufwändig und so geht es um viel Geld. Zieht sich der Streit hin, ist das für alle Beteiligten schlecht. Die Gesundheit der Mieter leidet ebenso, wie die Bausubstanz, wenn der Schimmel in das Gemäuer vordringt. Und dann wird es richtig teuer. Selbst wenn die Wohnung irgendwann leer steht, kann sie erst wieder vermietet werden, wenn der Schimmel bekämpft wurde. All das kostet den Vermieter Geld.

Aus heiterem Himmel darf der Mieter die Miete übrigens nicht mindern. Er muss den Vermieter so schnell wie möglich informieren, um auch Folgeschäden zu verhindern. Eine Minderung der Miete oder eine Zurückbehaltung ist nur rechtens, wenn der Vermieter zuvor über den Mangel informiert wurde. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof zuletzt im Jahr 2010. (Az.: VIII ZR 330/09).

Wie man sich bei Mängeln in der Mietwohnung richtig verhält und was man beachten muss, wenn man die Miete mindern will, haben wir in einem gesonderten Beitrag zusammengefasst.

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