Was Verantwortliche von GmbHs beim Grundstückskauf beachten sollten

Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die ergänzende oder erste Räumlichkeiten benötigt, findet nicht immer genügend Raum, um ihre Vorstellungen umzusetzen. Die vielen unterschiedlichen Ausprägungen von GmbHs in Deutschland erfordern jedoch oft den Kauf eines neuen Grundstücks von geeigneten Abmessungen und in passender Lage.

Grundvoraussetzungen

Es ist offensichtlich, dass deutschlandweit die Grundstückspreise in Ballungsgebieten weit höher sind, als im ländlichen Raum. In Großstädten wie Stuttgart, Hamburg oder Köln müssen interessierte Unternehmen mit Preisen um die 500 Euro pro Quadratmeter (qm) rechnen. Im teuren München kann der Preis bis zu 1.000 Euro/qm kosten. Wenn aufstrebende GmbHs ein Grundstück erwerben wollen, sollten daher alle internen Kalkulationen und Problemstellungen vollständig geklärt sein. Hinweise zu vielen Aspekten wie Firmenwagen, Darlehen der Gesellschafter oder Sozialversicherungspflichten finden die Verantwortlichen auf Unternehmerportalen für GmbHs wie z.B. www.lexware.de. Insbesondere die finanziellen Faktoren sollten hinsichtlich der Grundstückssuche durch das Controlling und Buchhaltung einer Firma ausgelotet werden. Dennoch bieten die genannten Portale Anregungen für viele Bereiche und sorgen dafür, dass vor dem Ankauf eines Bauplatzes kein wichtiger Kostenfaktor vernachlässigt wurde, der im Nachhinein für Probleme sorgen kann.

Denn es ist aufgrund der hohen Quadratmeterpreise in den Städten nicht automatisch die Lösung, eine GmbH-Immobilie auf ein Grundstück auf dem Lande zu setzen. Auf den ersten Blick sind die Bauplätze dort deutlich preiswerter. Doch die Infrastruktur, beispielsweise die Qualität der Straßen, ist dort zumeist schlechter. Wichtig sind in diesem Zusammenhang besonders die Wege zwischen der GmbH, eventuellen Zulieferern und Abnehmern, beispielsweise dem städtischen Einzelhandel. Diese Wege sollten wie auch Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel (Mitarbeiter) sorgfältig in die Grundstücksplanung miteinbezogen werden. Letztendlich steckt in der Phrase, dass es oft schwieriger ist, einen Bauplatz zu finden, als eine fertige Immobilie, sicher auch ein Funken Wahrheit.

Erwerbsmöglichkeiten

Zunächst haben Makler in der Regel die höchste Kompetenz. Sie können einer GmbH einen Bauplatz besorgen, der zur Struktur der Firma passt und ihren finanziellen Vorstellungen entspricht. Dennoch hat dies seinen Preis. Seine Provision liegt normalerweise (abhängig vom Bundesland) bei 3 bis 6 Prozent zuzüglich der Mehrwertsteuer.

Günstiger ist es, sich im Internet bei Immobilienbörsen umzuschauen. Regionale und überregionale Anbieter wie Immowelt.de bieten Informationen, Grundstücke oder Immobilien in großer Zahl, mit Fotos, Beschreibungen sowie Kontaktmöglichkeiten. Da die dortigen Grundstücksangebote ständig aktualisiert werden, lohnt es sich für die Gesellschaften mit beschränkter Haftung, dort vorbeizuschauen.

Zudem können sie versuchen, Grundstücke direkt von den Kommunen zu erwerben. Diese werden zuweilen günstig und ohne rechtliche Fallstricke angeboten, wenn eine Gemeinde zum Beispiel ein eigenes Gewerbegebiet lancieren will. Auch Vermittlungskosten fallen dann nicht an. Allerdings sollte eine GmbH hier öfters nachfragen, da begehrte Bauplätze häufig schnell vergeben sind.

Tageszeitungen bieten auf den ersten Blick einige Grundstücke an. Daher können die Verantwortlichen sich auch dort einen Überblick verschaffen. Dennoch finden sich bei einem genaueren Blick darauf selten Angeboten für begehrte Grundstücke, sondern häufig für abgelegene Bebauungsplätze.

Eine weitere Möglichkeit für eine GmbH, den passenden Bauplatz für ein neues Gebäude zu finden, ist das Erbbaurecht. Auch dafür entstehen keinerlei Erwerbskosten. Es ist aber für die gesamte Laufzeit, welche meistens 99 Jahre beträgt, der sogenannte Erbbauzins zu leisten. Insbesondere kinderreiche Familien bieten niedrige Sätze (zum Beispiel 2 oder 3 Prozent des Grundstückwerts) an. In der Regel liegt der Erbbauzins bei 4 bis 6 Prozent des Grundstückwerts. Befindet sich im Vertrag eine Anpassungsklausel, steigt der Erbbauzins während der Pacht an. Die Verträge sind unkündbar, aber vererb- oder veräußerbar.

Was ist für die GmbH beim Grundstückserwerb zu beachten?

Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung sollte den Bebauungsplan der entsprechenden Gemeinde einsehen. So werden Bestimmungen wie für die zulässigen Dachformen oder die Höchstanzahl der Stockwerke klargestellt. Wichtig ist in jedem Falle, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Falls dem nicht so ist, können auf die Gesellschaft viele Kosten zukommen. Ein Architekt kann die Bebaubarkeit beim Bauordnungsamt klären. Vor dem Vertragsabschluss ist es auch sinnvoll, ein Baugrundgutachten einzuholen. Dies ist mit dem Einverständnis des Verkäufers möglich und gibt beispielsweise über die Bodenbeschaffenheit Aufschluss.

Zuletzt kann eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung auch ein Grundstücksteil erwerben. Dies ist bei einem zuvor nicht aufgeteilten Flurstück machbar. Dabei muss jedoch der Verantwortliche darauf achten, dass das Teilstück exakt beschrieben wird. Dies bedeutet, dass nicht Zäune oder Mauern in bei der entsprechenden Formulierung herangezogen werden, da sie theoretisch verändert werden können. Dies kann im Streitfall zu Problemen führen.

Insgesamt sollte jedem Grundstückskauf eine seriöse, realistische Kalkulation zugrunde liegen. Diese sollte von mehreren Personen auf alle kritischen Posten, also Infrastruktur, Kosten einer eventuell zu errichtenden Immobilie und Folgekosten, abgeklopft werden. Wenn dies der Fall ist, steht einer Neugründung oder der Expansion einer GmbH nichts mehr im Wege.