Verbraucher bei Bauverträgen stark benachteiligt

Keiner von 100 untersuchten Bauverträgen, die von Generalunternehmern oder Generalübernehmern als Vertragspartner mit privaten Bauherren abgeschlossen wurden, wäre ohne Vorbehalte unterschriftsreif, ergab die aktuelle Gemeinschaftsstudie des Bauherren-Schutzbund e.V.(BSB) und des Instituts für Bauforschung e.V. Hannover (IFB). 90 Prozent der analysierten Bauverträge sowohl regional als auch überregional agierender Bauanbieter erwiesen sich als „erheblich unvollständig oder unvollständig“. Zehn Prozent der mit „ausreichend“ bewerteten Verträge hoben sich „nur in Teilbereichen“ von der „indiskutablen Gesamtqualität“ ab.

Kriterien für die Analyse der vom BSB aus Angeboten oder Vertragsabschlüssen privater Bauherren zusammengetragenen Bauverträge waren die vom Bauherren-Schutzbund veröffentlichten „Prüfsteine zum Bauvertrag“. Diese bereits vor mehreren Jahren herausgegebenen Prüfkriterien sollen private Bauherren in die Lage versetzen, wesentliche Vertragsinhalte zu bewerten und Regelungslücken zu erkennen.

Die vorliegenden Bauverträge wurden nach 12 ausgewählten Prüfkriterien gecheckt — von der Klarheit zur Art des Vertrages über die Definition des Vertragsgegenstandes, die Bewertung der Bau- und Leistungsbeschreibung, die Preissicherheit, die Zahlung nach Baufortschritt und mängelfreier Leistung bis hin zu Sicherheitsleistungen, förmlicher Abnahme und Verjährungsfristen. Sind diese und weitere Kriterien nicht exakt erfüllt, liegen darin tückische Fallstricke für Verbraucher. Zugleich enthalten die Verträge zahlreiche verbraucherfeindliche Vertragsklauseln, deren Verwendung durch vom BSB erwirkte gerichtliche Entscheidungen bereits untersagt wurde.

Viele Prüfkriterien nicht erfüllt

In der knappen Hälfte der analysierten Verträge war der Vertragsgegenstand nicht oder nicht eindeutig definiert, nur 36 Prozent beschrieben umfassend, was eigentlich gebaut werden soll. Bauzeit und Fertigstellungstermin waren bei 56 Prozent nicht als verbindliche Fristen geregelt. Ein Bauzeitenplan fehlte in 89 Prozent der Verträge. Nur bei 37 Prozent war ein Festpreis bis zur Fertigstellung vereinbart. Eine Vielzahl von Unwägbarkeiten ergab sich aus unklaren Abgrenzungen von Bau- und Eigenleistungen und aus schlichter Nichtregelung von wichtigen Punkten zum Baugrundstück, zur Baustellensicherung oder zum Versicherungsschutz.

Die Übergabe von Planungsunterlagen und technischen Nachweisen — von Bauherren automatisch erwartete Dokumente — bedarf der vertraglichen Regelung. Diese war jedoch in 84 Prozent der Verträge nicht enthalten oder unklar formuliert.

Unüberschaubare Konsequenzen aus unklaren Vertragsklauseln

Als sehr intransparent erwiesen sich die vertraglichen Vereinbarungen zur Festpreisgarantie und ihrer zeitlichen Begrenzung. Aus unvollständigen, unkonkreten Bau- und Leistungsbeschreibungen, die bei 46 Prozent der analysierten Verträge ohne erhebliche Verhandlungen nicht als Vertragsgrundlage geeignet sind, erwachsen dem Verbraucher „vertragliche Unsicherheiten, deren Konsequenzen er als Laie in der Regel nicht überschaut“, folgert die Studie. Zu vermuten sei, dass in einer großen Zahl von Fällen Bauherren für den vereinbarten Vertragspreis nicht das erhalten, wovon sie möglicherweise bei Vertragsschluss ausgehen. „Taugliche Versuche“, den Bauablauf vertraglich sauber zu fassen, seien die „absolute Ausnahme“. Kritisch ist auch, dass bei vielen Verträgen die Abnahme nicht klar geregelt und bei 37 Prozent keine förmliche Bauabnahme vereinbart ist.

Inakzeptable Zahlungsfristen und mangelnde Sicherheiten weitere Risiken

Die in den Verträgen vorgefundenen Zahlungspläne verlangen vielfach Vorkasse von den privaten Bauherren für noch nicht erbrachte Leistungen und setzen sie mit inakzeptablen Zahlungsfristen zusätzlich unter Druck. In jedem vierten Vertrag finden sich Versuche der Hausanbieter, gesetzliche Mängelrechte einzuschränken, Gewährleistungsfristen zu kürzen oder eigene Gewährleistungspflichten auszuschließen. Auch Sicherheiten für die Fertigstellung des Bauprojektes und die Beseitigung von Baumängeln sind nur in jedem vierten oder fünften Bauvertrag festgehalten. Werden von den Unternehmen vereinzelt Gewährleistungsbürgschaften angeboten, geschieht das auf Kosten der Auftraggeber. Für private Bauherren verteuert sich damit die Bausumme erheblich. Sie allerdings müssen nahezu durchgängig Sicherheitsleistungen in Form von Finanzierungsbestätigungen oder Finanzierungsbürgschaften vorlegen. Widerrufsrechte und Vertragsvorbehalte, die das Risiko privater Bauherren mindern, sind dagegen nicht ausreichend vereinbart.

Eigenständiges Bauvertragsrecht dringend geboten

„Unsere Studie zeigt ein weiteres Mal, dass Bauverträge zwischen Hausanbietern und privaten Bauherren nicht auf Augenhöhe geschlossen werden“, konstatiert Peter Mauel, 1. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbundes. „Die von den Unternehmen vorformulierten Verträge berücksichtigen höchst unzureichend die Interessen der Verbraucher und setzen sie erheblichen Risiken aus.“ Um diese Risiken zu minimieren und die Verhandlungsposition privater Bauherren zu stärken, bietet der Verein im Rahmen seines Serviceangebots Vertragsprüfung und Vertragsberatung durch Vertrauensanwälte des BSB an.

Der BSB, der sich als Mitglied des Baugerichtstages intensiv in die Debatten um ein eigenständiges Bauvertragsrecht eingeschaltet hat, wird die aktuelle Untersuchung zu Bauverträgen mit Verbrauchern in den Dialog einbringen. „Die Ergebnisse zeigen schwarz auf weiß: Um letztlich für alle am Bau Beteiligten mehr Rechtssicherheit zu schaffen, das Konfliktpotenzial zu mindern und den Interessenausgleich der Vertragspartner zu fördern, braucht es ein eigenständiges Bauvertragsrecht,“ resümiert Mauel.

Foto: BSB e.V.