Leistungsbeschreibung beim Hausbau - wie genau sollte sie sein?

Wer ein Haus baut, muss meist jeden Cent zusammenkratzen. Um so ärgerlicher ist es dann, wenn weitere, nicht eingeplante Kosten auf ihn zukommen. In der Bau- und Leistungsbeschreibung steht, wofür man in den vergangenen Jahren gerackert hat und wofür man in den nächsten Jahrzehnten arbeiten wird. Was nicht in der Leistungsbeschreibung steht, auf das hat man auch kein Anrecht. Da kann die bauausführende Firma noch so schön von einem schlüsselfertigen Haus reden: Wenn nichts von Fliesen im Badezimmer in der Leistungsbeschreibung stand, muss die Firma auch keine Fliesen verlegen. Auch die Bezeichnung "Rauhputz" ist ein wenig dürftig, denn das kann die billigste Pampe sein. In der Leistungsbeschreibung sollte z.B. drin stehen: Buntsteinputz der Firma XYZ in der Farbe weiß/bunt. So wissen sowohl Bauherr als auch Bauunternehmen woran sie sind. Die Leistungsbeschreibung ist also das zentrale Dokument des zukünftigen Eigenheims. Sie sollte daher genauer unter die Lupe genommen und zusätzlich noch einem Experten vorgelegt werden.

Dies kostet zwar eine Kleinigkeit, doch noch teurer wird es, wenn in der Leistungsbeschreibung einiges "vergessen" wurde. Dem Bauunternehmen zu sagen, das Haus sei noch nicht fertig gebaut oder die Bauausführung sei mangelhaft, wird ebenfalls schwierig, wenn es nichts Schriftliches oder nur "Schwammiges" gibt. Gerne verwendet der Bauunternehmer billigere Materialien, wenn ihm nicht genau gesagt wird, welches Produkt er nehmen soll. Ein Zusatz "oder ähnlich" hinter der Baubeschreibung ist für den Bauunternehmer in der Regel die Aufforderung, Ähnliches zu verwenden, das spart Kosten. Auf solch einen Zusatz kann man als Bauherr daher gerne verzichten. Nicht verzichten sollte man auf den Zusatz, dass die VOB Teil B Anwendung findet. Ansonsten gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Dies ist allerdings sehr allgemein gehalten und geht nicht auf die Spezialitäten auf der Baustelle ein. Die VOB berücksichtigt sehr viel mehr die Rechte des Bauherrn. Den Gesetzestext zur VOB Teil B finden Sie hier.

Eine Bau- und Leistungsbeschreibung ermöglicht dem Bauherrn zudem zwischen verschiedenen Anbietern zu vergleichen. So kann man das für sich günstigste Angebot herausfinden. Dies gelingt aber fast nur in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Experten. Für den Laien ist es fast unmöglich, zwischen zwei ausführlichen Baubeschreibungen zu vergleichen, zu unterscheiden und richtig einzuschätzen.

Inhalt einer Bau- und Leistungsbeschreibung



Allgemeines



In der Bau- und Leistungsbeschreibung steht, wie das geplante Haus aussehen und wie es ausgestattet sein wird. Sie sollte sämtliche Leistungen des Bauunternehmens bzw. des Fertighausherstellers sowie die im und am Haus verwendeten Materialien auflisten. Vom Bauunternehmen bekommt man eine Standardbeschreibung, die allerdings als Vertragsgrundlage nicht ausreicht. Sonderleistungen und persönliche Vorstellungen das Haus betreffend müssen vor Vertragsabschluß verhandelt und schriftlich festgelegt werden. Häufig fehlt es der Leistungsbeschreibung hinsichtlich der Kosten an Transparenz. Es muss genau geklärt werden, welche Leistungen im Grundpreis enthalten sind, für welche Leistungen weitere Kosten entstehen und welche Leistungen gar nicht angeboten werden.

Planung



Ob Bauingenieur- und Architektenleistungen zum Leistungsumfang zählen, sollte ebenfalls genau definiert werden. Immerhin machen diese etwa 10 % der Gesamtkosten eines Hauses aus. Unbedingt vereinbart werden sollte, dass die Bauleitung gemäß Landesbauordnung in den Bauleistungen enthalten ist. Zahlreiche Baumängel werden durch mangelhafte Bauleitung verursacht, daher sollte der Bauleiter namentlich bekannt sein. Auch eine Zusicherung über schallschutztechnische und wärmeschutzmäßige Nachweise sollte in der Leistungsbeschreibung enthalten sein. Als Vertragsgrundlage vereinbart man die allgemein anerkannten Regeln der Technik und die speziellen technischen Vorschriften wie verschiedene DIN-Normen und die VOB. Sämtliche technischen Planungsunterlagen müssen dem Bauherrn zur Verfügung gestellt werden.

Voruntersuchungen und Erdarbeiten



Häufig wird in der Leistungsbeschreibung vorausgesetzt, dass das Gelände ebenerdig und der Boden einfach abzutragen ist. Ist das nicht so, trägt der Bauherr die Mehrkosten. Es ist daher ratsam, vor Vertragsabschluss ein Bodengutachten zu veranlassen, das Bestandteil des Vertrages wird. Dadurch läßt sich eine Menge Geld sparen. Das Gutachten muss Angaben über Abtragen und Transport des Erdreichs enthalten. Ebenso muss eine eventuelle Lagerung des Mutterbodens auf dem Gelände, die Verfüllung der Arbeitsräume, Angaben zur Herrichtung nach Fertigstellung und das Schachten von Versorgungs- und Entwässerungsleitungen in der Leistungsbeschreibung schriftlich fixiert sein.

Beschreibung der einzelnen Gewerke



Die einzelnen Gewerke und die Baukonstruktion des Hauses müssen detailliert und in einzelnen Punkten beschrieben werden. Bei einem Ausbauhaus muss zudem geklärt werden, wer für welche Ausbaustufen verantwortlich ist und wer die Kosten trägt. Je genauer und ausführlicher eine Baubeschreibung ausfällt, desto eindeutiger ist in einem Streitfall die Rechtslage.

Folgende Angaben zum Haus sollten bei einer Bau- und Leistungsbeschreibung nicht fehlen:
  • Planungsunterlagen (Entwurf, Bauantrag, Bauleitung)
  • Erdarbeiten (ohne/ mit Keller, Bodengutachten)
  • Maurerarbeiten (Baustelleneinrichtung, Fundament, Keller, Außenwände, Innenwände (tragend und nicht tragend), Kellerdecke, Erdgeschossdecke, Schornstein)
  • Zimmerarbeiten (Art und Ausführung des Dachstuhls)
  • Dachdeckerarbeiten (Ziegel, Dachentwässerung, belüftet oder unbelüftet)
  • Elektroinstallation (Lampenauslass, Schalter, Steckdosen)
  • Sanitäranlagen (Material Wasserleitungen und Abflussrohre, Badausstattung, Küche, Heizungs- und Waschkeller, Rohre zum ausbaufähigen Dachgeschoß, Außenzapfstelle)
  • Heizungsanlage (Wärmebedarf, Heizkörper, Wärmeerzeuger)
  • Putzarbeiten (Innenputz, Außenputz)
  • Estricharbeiten (Art des Estrichs in Keller und in Erd- und Dachgeschoß)
  • Fliesenarbeiten (Fußböden, Wände, Wert der Fliesen)
  • Schlosserarbeiten
  • Fensterbänke (innen und außen)
  • Treppen (Hauseingang, Innentreppen, Treppe zum Dachgeschoss, Kelleraußentreppe)
  • Tischlerarbeiten (Fenster, Hauseingangstür, Innentüren, Dachflächenfenster incl. Art des Materials, z.B. Holz etc.)
  • Dachgeschossausbau
  • Malerarbeiten (Tapete, Farbe)
  • Fußboden (Aufbau, Beläge)
  • Rollläden (Farbe, Material, Bedienung)
  • Garagen (Torautomatik, Art des Tores, Eindeckung)
Je fundierter und unzweideutiger die Leistungsbeschreibung, je leichter fällt es dem Bauherrn, bei der Bauabnahme die einzelnen Punkte abzuhaken. Im übrigen hat die Redaktion von baumarkt.de einen ausführlichen Beitrag ins Netz gestellt über das Thema, was bei einer Bauabnahme zu beachten ist