In Altbau verliebt - diese Probleme solltest du nicht außer Acht lassen

Es gibt drei Gründe, weshalb der Privatmann einen Altbau kauft. Hauskäufer mit schmalem Budget kaufen einen Altbau, weil er preiswert ist und im Laufe der Zeit und in Eigenleistung saniert werden kann. Der zweite Grund betrifft Familien mit größeren finanziellen Mitteln. Nicht der Altbau ist für diese Käuferschicht von alleinigem Interesse, sondern die Lage der Immobilie und die meistens recht großen Grundstücke. Der dritte Grund liegt im emotionalen Bereich. Insbesondere Ehefrauen aus jüngeren Familien mit gesichertem Einkommen verlieben sich in ein bestimmtes „schnuckeliges“ Haus. Das kann ein altes Fachwerkhaus sein oder ein Haus von 1910 mitten in der Stadt, das durch Türmchen, Fassadenverzierung und/oder „romantischen“ Erker auffällt. Dieser Beitrag ist vor allem jenen gewidmet, die sich in einen solchen Altbau „verguckt“ haben. Denn Begeisterung kann blind machen! Hier unsere gut gemeinten Hinweise, wobei Sie unbedingt vor dem Hauskauf unseren Beitrag „Checkliste und Ratgeber für den Kauf bewohnter/gebrauchterHäuser“ beachten sollten.

Energieausweis

Seit 2009 muss beim Verkauf eines Altbaus ein Energieausweis vorgelegt werden. Bevor Sie überhaupt mit dem Makler oder dem Hausbesitzer einen Termin vereinbaren, weisen Sie ihn darauf hin, dass ein Hauskauf ohne Vorlage des Energieausweises für Sie nicht in Frage kommt.

Anliegerbeitrag

Wer zum ersten Mal ein Haus kauft, macht sich über Anliegerbeiträge keinen „Kopf“. Gehweg und Straße sind ja da, das Haus wurde schon vor 25 Jahren an die Kanalisation angeschlossen. Das böse Erwachen kann dann doch noch kommen — die Stadtverwaltung will nämlich von Ihnen Erschließungsbeiträge, unter Umständen in fünfstelliger Höhe. Das Haus wurde zwar 1986 gebaut, aber die Gemeinde hat sich Jahrzehnte Zeit gelassen (und das ist keine Seltenheit!), um das Gebiet, in dem Ihr „neues“ Haus liegt, hinsichtlich der Erschließungskosten abzurechnen. Fordern Sie also vom Hausverkäufer Unterlagen über die bezahlten Erschließungskosten. Stellt der sich dumm, fragen Sie beim Bauordnungsamt nach. Im Zweifelsfall nehmen Sie in den Notarvertrag auf, dass die Kosten der Ersterschließung vom Hausverkäufer zu tragen sind. Tun Sie das nicht, können Sie doppeltes Pech haben — die Ersterschließung können Sie nämlich nicht steuerlich absetzen.

Planungsunterlagen

Bestehen Sie darauf, dass Ihnen eine Kopie (und später bei Hauskauf die Originale) der Baustatik und der Bauplanung übergeben werden. Stellen Sie starke Abweichungen in der Bauausführung fest, dann haben der oder die Vorbesitzer Umbaumaßnahmen ausgeführt, möglicherweise sogar solche, die genehmigungspflichtig gewesen wären. In solchen Verdachtsfällen einen Gutachter (Bauingenieur) hinzu ziehen.

Die neuen Nachbarn

Wer in einem Siedlungsgebiet als erster ein neues Haus baut, weiß natürlich nicht, welche Sorte Nachbar sich neben ihm niederlassen wird. Da hat es der Käufer eines Altbaus schon besser. Er sollte sich seine Nachbarn „ansehen“. Am besten wird sein, man stellt sich den möglichen zukünftigen Nachbarn noch vor dem Hauskauf vor. Idealerweise am späten Sonntagnachmittag, wenn alle zuhause sind. Wahrscheinlich wird man ins Haus gebeten und erhält so einen ersten Eindruck. Eine gute Quelle sind auch die Nachbarn von gegenüber. Möglicherweise wird man auch über GOOGLE oder Facebook usw. das eine oder andere erfahren, Positives oder Negatives. Streitsüchtige Nachbarn können Ihnen das Leben in Ihrem Haus vergällen! Gehen Sie bei Ihren Erkundigungen „harmlos“ vor, damit Sie nicht in den Verdacht des Ausspähens kommen.

Verkehrslärm, Verkehrssicherheit

Sie sollten kein noch so schönes Patrizierhaus an einer belebten Straße kaufen,wenn Sie kleine(re) Kinder haben. Um die Geräuschbelastung vom Straßenverkehr zu testen, sollten Sie die Hausbesichtigung in die Rushhour legen, am besten freitags um 16.00 Uhr. Das freut den Makler nicht, aber das soll Ihnen egal sein.

Freistehender Altbau

Hier ist der Energieverbrauch am größten, denn der Altbau hat fast immer keine wärmegedämmte Fassade nach heutigem Standard. Kälte greift also das Haus von allen Seiten an. Bevor Sie das Haus kaufen, lassen Sie sich ein Angebot machen über eine Fassadendämmung. Angebote kosten nichts! Erst dann sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Finanzierung des Hauskaufs incl. der Kosten für die „zweite Haut“.

Reihenhaus

Selbst Patrizierhäuser in Stadtlage sind meistens Reihenhäuser. Auch bei Reihenhäusern spielt die wärmegedämmte Fassade eine große Rolle. Beachten Sie, falls sie ein altes Stadthaus kaufen wollen, unsere Beiträge über denkmalgeschützte Häuser. Wichtig bei Reihenhäusern ist, dass der Schall vom Nachbarhaus nicht in Ihr Wunschhaus übertragen wird.

Erkundigen Sie sich über das nachbarliche Miteinander. Ihre Terrasse grenzt ja praktisch an die des Nachbarn, weshalb Sie unser Kapitel „Die neuen Nachbarn“ nicht überspringen sollten. Das gilt auch für den Zustand des zum Kaufobjekt gehörenden Gartens sowie für den Zustand der Nachbargärten, siehe nächster Absatz.

Garten, insbesondere Baumbestand

Sie kaufen nicht nur ein Haus, sondern auch einen Garten und oft auch einen Vorgarten. Wenn Sie noch nie einen eigenen Garten hatten, lassen Sie sich nicht vom ersten Eindruck großer Bäume mit dichtem Blattwerk blenden. Die Bäume können krank sein (was Sie nicht sehen) und müssen über kurz oder lang gefällt werden. Gesunde Bäume können auch ein Problem sein. Stehen Sie zu dicht am Haus, liegt Ihre Terrasse im Dauerschatten und Ihre Dachrinnen müssen einmal im Jahr von Laub gereinigt werden. Und Sonnenenergie vom Dach gewinnen können Sie nur wenig, wenn eine Photovoltaikanlage im Schatten liegt.

Und wie sieht es aus mit den Nachbargärten? Es stellt sich bei Ihnen nicht die wahre Freude ein, wenn ihr zukünftiger Garten gepflegt ist, aber Nachbarn auf ihren Grundstücken Baumaterial oder einen ausgedienten Campingwagen lagern, alte Bretterbunden aufgestellt haben oder eine Kaninchenzucht betreiben — denn auch Kaninchenställe miefen. Und auch Nachbars lieber Hund, der immer dann am Zaun erscheint und bellt, wenn Sie sich auf Ihrer Terrasse niederlassen, trägt nicht zur Steigerung Ihrer Lebensqualität bei.

Keller und Heizung

Sehr oft der größte Problemfall in einem Altbau. Schauen Sie sich die Wände gründlich an! Wenn diese sich feucht anfühlen oder gar Farbunterschiede im Putz oder im Mauerwerk sichtbar sind, deutet das auf feuchte Wände. Die können ein kostspieliges Dauerproblem werden. Wenn die Kellerwände frisch geweißt sind, ist Misstrauen angesagt. Wahrscheinlich hat man feuchte Wände für den Verkauf „aufgehübscht“, um Feuchteschäden erst einmal unsichtbar zu machen. In solchen Fällen und wenn die Farbe vom Putz abgeblättert ist, lassen Sie den Fachmann mit einem Feuchteprüfgerät kommen! Wenn Sie viele Objekte ansehen, lohnt es sich auch, z.B. ein Mikrowellen-Feuchtemessgerät zu kaufen. Die Kosten von etwa 600 € amortisieren sich schnell.

Würdigen Sie auch die Bodenplatte eines nicht unterkellerten hauses einer kritischen Prüfung. Sollte gar keine vorhanden sein, was bei sehr alten Häusern der Fall sein kann, müssen Sie selbst entscheiden, ob Ihnen gestampfter Lehm als Fußboden in der Annahme reicht, dass das, was 200 Jahre kein Problem war, auch in Zukunft kein Problem sein wird.

Was die Heizung betrifft, so prüfen Sie, ob alle Absperrhähne gangbar sind. Schauen Sie sich die Leitungen an, ob Korrosion sichtbar ist — bei Kupferrohren insbesondere auf grüne Stellen und Ausblühungen achten. Lassen Sie sich in jedem Fall den letzten Abgastest des Schornsteinfegers zeigen, aus dem hervorgeht, ob die Abgaswerte innerhalb der Norm liegen.

Sanitäre Installation

Sie können nicht erwarten, dass in einem Altbau eine moderne Sanitärinstallation anzutreffen ist. Die alte Badewanne werden Sie sicherlich austauschen wollen. Wichtig ist aber, unter die Waschbecken zu schauen und die Rohrleitungen zu überprüfen. Haben sich auf den verchromten Rohren weiße Pickelchen gebildet, ist die Zeit nahe, an dem das Rohr leck sein wird.

Prüfen Sie in jedem Fall, ob aus jeder Batterie und jedem Wasserhahn auch Wasser läuft — und mit welchem Druck. Rufen Sie beim Wasserwerk an und lassen Sie sich sagen, welche Wasserhärte in dem Wohngebiet vorliegt. Hartes Wasser allein ist kein Grund, ein Haus nicht zu kaufen, kann aber bei mehreren anderen Problemfällen den Ausschlag geben, die Finger von dem Haus zu lassen.

Elektroinstallation

Da erlebt man bei älteren Häusern manche Überraschung und manches Flickwerk. Als die Häuser gebaut wurden, gab es eben noch kein Kabelfernsehen und kein Internet. Wenn Kabel und Steckdosen auf Putz gelegt worden sind, rechnen Sie gleich in den Kaufpreis die Mehrkosten für eine zeitgemäße Neuinstallation ein. Liegen Kabel in einer Fußbodenleiste, ist dagegen nichts zu sagen.

Fenster und Türen

Fenster und Türen sind der wunde Punkt vieler Altbauten. Eine Isolierverglasung der 70-er Jahre in Alufensterrahmen ist wie ein Schwamm, der Kälte aufsaugt - da hilft auch die doppelte Verglasung nicht. Die Dichtheit der Fenster und Außentüren können Sie selbst prüfen, wenn Sie ein Blatt Papier in die Fensteröffnung legen, das Fenster schließen und am Papier ziehen. Lässt es sich durchziehen, sind die Fenster undicht.

Bei Neubauten ist der sog. Blower-door-Test Pflicht, beim Verkauf von Altbauten muss dieser nicht vorgelegt werden. Da ältere Häuser meist nicht luftdicht sind, ist die Neigung der Hausverkäufer gering, ein solches Testergebnis vorzulegen.

Haustüren und Türen zum Balkon oder zur Terrasse sind genauso wunde Punkte, wie die Fenster. Nicht selten tritt bei Häusern mit alten Türen ein Kaminsog auf: Kalte Luft wird von außen nach innen gesogen und wirbelt durch das ganze Haus.

Fast immer müssen Sie bei nicht sanierten Altbauten davon ausgehen, dass Sie Fenster und Türen über kurz oder lang austauschen müssen. Es ist sinnvoll, diese Kosten noch vor dem Hauskauf zu ermitteln. Preisangebote der Handwerker kosten nichts!

Nicht verschwiegen werden soll, dass das luftdichte Haus eine Idee der Baulobby ist.Man kann nämlich alles übertreiben. Ist das Haus wirklich luftdicht verrammelt und verriegelt, macht sich sehr schnell der Schimmelpilz breit. Ein wenig Luftzug ist für Ihr Wohlbefinden und das Klima im Haus wichtiger, als eine luftdichte „Käseglocke“.

Dach und Dachgeschoss

Jedermann weiß, dass durch ungedämmte Dächer viel Heizenergie verloren geht. Rechnen Sie zum Kaufpreis gleich den Betrag hinzu, den Sie für eine einwandfreie Dachdämmung aufwenden müssen, falls eine solche nicht vorhanden ist.

Ist das Dach noch nicht gedämmt und sind also noch nicht alle Dachbalken und -sparren hinter Folien und Rigipsplatten verschwunden, sollten Sie das Dachgestühl einer Inspektion unterziehen. Nehmen Sie am besten gleich einen Zimmermann mit.

Der wird Sie auch dahingehend beruhigen, dass nicht jeder alte Fraßgang des „Holzwurms“ bedenklich ist. Hat der Holzwurm aber frisches „Mehl“ abgelegt, ist Vorsicht die Mutter der Holzkiste.

Dachziegel aus gebranntem Ton halten Jahrzehnte. Allerdings kann auch bei Tondachziegeln die engobierte oberste Schicht abblättern, wodurch das Dach unschön aussieht. Auch können diese Ziegel undicht werden. Liegen aber Dachsteine aus Beton auf dem Dach,machen sich schnell Moos und Algen breit. Das beeinträchtigt nicht die Funktionsfähigkeit, sieht aber sehr unschön aus. Falls Beton-Dachsteine richtig schön aussehen, kann es sein, dass der Hausverkäufer einen Spezialanstrich hat anbringen lassen, um die Flecken zu verdecken. Diese Anstriche halten nur etwa fünf Jahre, dann geht es wieder los mit dem Moos.