Hoch hinaus: Die Neuentdeckung alter Dachgeschosse

Lange bevor das „Penthouse“ zur ultimativen Großstadtwohnung avancierte, war das Dachgeschoss vor allem ein Raum, um Wäsche zu trocknen oder altes Spielzeug zu lagern. Begriffe wie „Speicher“, „Boden“, „Bühne“ oder „Söller“ in den unterschiedlichen Regionen Deutschlands besagen, dass der Raum nicht als Wohnraum gedacht war. Der Wind pfiff durch die Dachziegel und im Sommer wurde es dort geradezu unerträglich warm. Neben seiner Funktion als Lagerraum diente der Dachboden vor allem dem Zweck, den Wohnraum zu isolieren. Eine Luftschicht zwischen Wohnung und Dach war sowohl im Sommer als auch im Winter als natürliche Dämmung hoch willkommen.

dachauftsockung_massiv.jpg Doch das ändert sich zunehmend. Bei Neubauten ist es aus ökonomischen Gründen und dank moderner Dämmstoffe längst Usus, dass man auch unter dem Dach wohnt. Gerade in Städten, in denen der Wohnraum knapp wird, werden alte Dachboden als Wohnraum neu entdeckt. Nicht erst seit Hitchcock „über den Dächern von Nizza“ dem Dach ein filmisches Denkmal setzte, hat die Welt in den Obergeschossen der Städte ihren ganz eigenen Reiz. Während unten auf der Straße das Leben pulsiert, hat man dort oben seine Ruhe und ist doch mitten in der Stadt. Wenn in den Abendstunden die Häuserschluchten bereits in Schatten getaucht sind, kann man auf Dachterrassen noch die letzten Sonnenstrahlen des Tages auskosten.

Dass die alten Dachböden nicht eher als Wohnraum entdeckt wurden, hängt auch damit zusammen, dass der Ausbau lange Zeit finanziell nicht sonderlich attraktiv war. Die nötigen Kosten überstiegen die zu erwartenden Mieteinnahmen. Die Wohnfläche, die für die Berechnung der Miete entscheidend ist, darf erst ab zwischensparren.jpg zwei Meter Raumhöhe vollständig angerechnet werden. Der Bereich unter einer Dachschräge, der zwischen einem und zwei Meter Höhe liegt, wird nur zu 50 Prozent angerechnet, während alles, was sich unter einem Meter Raumhöhe befindet, nicht bei der Miete berücksichtigt werden darf.Diesen Raum stellen die Vermieter ihren Mietern sozusagen kostenlos zur Verfügung.Durch die hohen Mieten in den Großstädten lohnt sich die Entwicklung des Dachgeschosses aber zunehmend. Über den Einbau von Dachgauben lassen sich zudem noch einige Quadratmeter gewinnen. Denn dank moderner Dämmstoffe wird der Dachboden nicht mehr als Klimapuffer benötigt. Zwischensparrendämmung erfüllt den Zweck noch besser, so dass sich nicht nur neue Mieteinnahmen und Wohnraum generieren lassen, sondern auch die Nebenkosten reduziert werden können.

Abtragen, aufstocken und aufsatteln

dachaufstockung_leicht.jpg Eine weitere Möglichkeit für Hausbesitzer, die Mieteinnahmen nicht durch Dachschrägen einzuschränken, ist es, den Dachstuhl vollständig abzutragen und stattdessen noch ein oder zwei Geschosse aufzustocken. Die Kosten halten sich in Grenzen, denn im Gegensatz zu einem Neubau sind alle wichtigen Anschlüsse bereits im Haus verlegt, und das Treppenhaus muss lediglich um ein oder zwei Etagen erweitert werden. Stadthäuser aus den 1950er Jahren wurden meist mit Flachdächern ausgestattet. Hier ein weiteres Geschoss aufzusatteln, ist architektonisch häufig kein Problem. Selbst bei denkmalgeschützten Gebäuden können findige Architekten eine Lösung anbieten.

Probleme gibt es an ganz anderer Stelle. Zu allererst ist natürlich die Statik entscheidend. Ursprünglich wurde das oberste Geschoss nur darauf ausgelegt, das Dach zu tragen. Eine weitere Etage bringt natürlich ein ganz anderes Gewicht mit sich, weshalb die darunterliegenden Geschosse gegebenenfalls verstärkt werden müssen oder auch die Decke erneuert werden muss, um das Gewicht zu tragen. Ist aber in den nächsten Jahren sowieso eine umfassende Dachsanierung geplant, ergeben sich Synergie-Effekte.

Eine Baugenehmigung ist unbedingt erforderlich

bauluecke.jpg Die größte Hürde ist aber, eine Baugenehmigung zu bekommen. Denn bei der Aufstockung von Wohngebäuden handelt es sich um eine relativ neue Entwicklung und viele Bauämter hatten noch nie damit zu tun. Da ist viel Überzeugungsarbeit nötig. Zudem setzen auch Bebauungspläne enge Grenzen, soweit diese für das Gebiet überhaupt existieren. In der Regel ist in den Plänen eine maximale Geschosshöhe für ein Wohngebiet vorgeschrieben. Über diese kann man nur selten hinaus bauen. Allerdings besteht die Option, das oberste Geschoss so zurück zu setzen, dass ein Penthouse mit einer großen Dachterrasse entsteht. In diesem Fall ist das zusätzliche Geschoss von der Straße aus nicht unbedingt sichtbar, so dass sich die Ämter unter Umständen etwas kulanter zeigen. Dabei ist auch das bauliche Umfeld entscheidend. Gerade in der Nachkriegszeit erfolgte die Bebauung nicht einheitlich. Neben hohe Häuser, die die Bombardierungen überstanden haben, wurden kleine Häuser gebaut. Eine Angleichung der Firsthöhe liegt deshalb durchaus im Interesse der Stadtplaner.

Doch auch die Nachbarn werden eine Aufsattelung skeptisch beäugen. Der Vorteil einer Dachterrasse ist, dass man dort kaum neugierigen Blicken ausgesetzt ist. Allerdings kann man die Umgebung entsprechend gut überblicken, was die Nachbarn stören könnte. Ebenso befürchten sie je nach Lage eine Verschattung ihres Grundstücks.

Gerade weil Bauland in vielen Städten knapp wird, steckt in den Dachgeschossen jede Menge Potential. Vom großzügigen Loft bis zur gemütlichen Dachgeschosswohnung kann dort für jeden Geldbeutel der passende Wohnraum geschaffen werden. Und wenn man die Dachschräge optimal ausnutzen will, so halten wir von baumarkt.de Selbermacheranleitungen bereit.

Fotos: www.fotoatelier-schumacher.de, Foto2: epr /Bauder