Grundstückskauf und Hausbau - alles zu Ablauf und Nebenkosten

Oft ist der Maklerder erste in einer langen Reihe von Personen, Behörden, Versorgungsunternehmen, Architekten, Statikern und Bauhandwerkern, die vom Bauherrn Geld haben wollen. Diese Provision, Maklercourtage genannt, ist auch ohne schriftliche Vereinbarung fällig, wenn der Makler die Immobilie benannt und mit dem Interessenten das Grundstück und/oder Haus besichtigt hat. Wenn also der Kontakt zum Verkäufer über den Makler zustande gekommen ist, kann sich der Bauherr nicht mehr aus der Zahlungspflicht befreien. Die Courtage, die regional unterschiedlich sein kann, errechnet sich aus einem Prozentsatz der Kaufsumme, ist aber erst nach Unterzeichnung des Notarvertrags fällig. Individuelle Regelungen sind möglich, wonach eine Partei die ganze oder jede Partei die Hälfte der Courtage zahlen muss.

Das Ratespiel mit den Erschließungskosten

Ein Grundstück darf nur bebaut werden, wenn es erschlossen ist. Sinnvoll ist, nur ein voll erschlossenes Grundstück zu kaufen. Die volle Erschließung umfaßt die Verlegung aller Versorgungs-, Abwasser- und Kabelleitungen bis an die Grundstücksgrenze. Wenn das Grundstück voll erschlossen ist, müssen diese Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten sein. Anders ist es bei den Kosten der öffentlichen Erschließung. In Neubaugebieten werden Straßen und Grünanlagen oft erst dann angelegt, wenn die Bebauung abgeschlossen ist. Selbst dann kann es noch Jahre dauern, bis der letzte Gebührenbescheid etwa über den Bau von Bürgersteigen beim Bauherrn eintrifft. Die Erschließungskosten muss immer der bezahlen, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks war. Da auch die Versorgungsunternehmen Geld dafür haben wollen, wenn sie die Leitungen von der Grundstücksgrenze bis zum Haus verlegen, sollten diese Kosten im Finanzierungskonzept eines Hausbau mit budgetiert sein.

Kostenfaktor bei rückwärtiger Bebauung

Bei der Bebauung von Baulücken und rückseitig gelegenen Grundstücken können die Erschließungskosten mächtig ins Geld gehen. Es ist ein erheblicher Unterschied, ob die Leitungen 5 oder 50 m ab Grundstücksgrenze zu einem Neubau verlegt werden müssen. In diesen Fällen ist es deshalb ratsam, sich von der Gemeinde und den Versorgungsunternehmen schriftlich anzeigen zu lassen, wie hoch die wahrscheinlichen Kosten sein werden.

Der Kaufvertrag und die Auflassung

Wie der Kaufvertrag vor dem Notar abläuft und welche Kosten der Notar berechnet, haben wir in unserem Beitrag "Der Weg zum Eigenheim" geschildert. Widmen wir uns etwas näher der sog. Auflassung. Unter einer Auflassung wird die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer verstanden, dass eine Immobilie den Besitzer wechseln soll. Die Auflassung ist Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und wird im Grundbuch eingetragen. Das kann aber Monate dauern. Solange die Auflassung im Grundbuch nicht erfolgt ist, gilt der Verkäufer noch als Eigentümer. Folglich sollte der Käufer erst dann zahlen, wenn er auch als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist oder - was der ganz normale Vorgang ist - eine Auflassungsvormerkung vereinbart und diese eingetragen worden ist, was im Gegensatz zur Auflassung schnell geschieht.

Die Auflassungsvormerkung

Die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gibt dem Käufer die Sicherheit, mit dem Bauvorhaben beginnen und den Kaufpreis zahlen zu können, auch wenn die eigentliche Auflassung noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Es gehört zu den Standardformulierungen im Notarvertrag, dass der Kaufpreis erst bei Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen zahlbar ist - und diese Voraussetzung ist eben der Eintrag der Auflassungsvormerkung. Erst dann sollte der Kaufpreis überwiesen werden, wobei der Käufer darauf achten muss, daß zuvor etwaige im Grundbuch verzeichnete Grundschulden gelöscht sind. Ist der Kaufpreis auf dem sog. Notaranderkonto eingegangen, wird die Löschung der Auflassungsvormerkung beantragt und vollzogen. Damit hat der Eigentümerwechsel stattgefunden.

Das Grundbuch

Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt und ist das Verzeichnis aller Grundstücke eines Amtsgerichtsbezirks, der in der Regel mehrere Gemeindebezirke oder einzelne Bezirke einer Großstadt umfaßt. Der Begriff "Buch" ist mißverständlich. Denn für jedes Grundstück (nicht für den jeweiligen Eigentümer) wird ein Grundbuchblatt angelegt. Dieses Blatt ist das Grundbuch. In ihm sind - oft Generationen zurück - alle Eintragungen vermerkt, die das Grundstück betreffen. Auch gelöschte Eintragungen bleiben sichtbar, sie werden rot unterstrichen, was bedeutet, daß die entsprechenden Eintragungen nicht mehr rechtsgültig sind. Das Grundbuch ist in ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gegliedert.

Die Grundbuch-Abteilungen

Das Wort "Abteilung" ist ein unsinniger juristischer Begriff, besser müßte es heißen "Rubrik". Jedenfalls wird im Grundbuch eine Rubrik geführt, nämlich Abteilung I, aus der die Eigentümerverhältnisse hervorgehen. In der Abteilung II sind Lasten und Beschränkungen verzeichnet. Das kann ein Nießbrauch sein, eine Grunddienstbarkeit - z.B. eine Durchfahrtsrecht zu einem rückwärtigen Grundstück - oder Anordnungen zur Nacherbfolge bzw. Testamentsvollstreckung. Interessant für den Käufer ist die Abteilung III, aus der die Grundschulden hervorgehen, die der Verkäufer bei den Kreditinstituten und seltener bei Privatpersonen hat. Firmen und Privatpersonen können auch Kredite gewähren und zur Absicherung ein Grundpfandrecht - eben eine Grundschuld - eintragen lassen. Dabei sind alle Gläubiger, vor allem die Banken, bemüht, die Grundschuld an erster Stelle, also "erstrangig", eintragen zu lassen, um im Falle einer Versteigerung auch als erste aus dem Versteigerungserlös bedient zu werden. Sollte für den Kauf eines Grundstücks schon eine Bank eine Grundschuld im ersten Rang eingetragen haben, ist es nahezu ausgeschlossen, eine weitere Bank zu finden, die den eigentlichen Hausbau finanziert und mit einer Grundschuld im zweiten Rang zufrieden ist.

Rücktrittsrechte im Baubereich

Rücktrittsrechte im Baubereich sind nur dann wirksam, wenn sie vorher vertraglich vereinbart sind. Rücktrittsrechte können mit Bauunternehmern, Fertighausherstellern, Handwerkern usw. vereinbart werden für den Fall, daß diese bestimmte Fristen nicht einhalten. Im Notarvertrag kann auch ein Rücktrittsrecht vereinbart werden für den Fall, daß eine Finanzierung scheitert oder Fördermittel, die in die Finanzierung eingebaut worden sind, nicht ausgezahlt werden. Denkbar ist auch die Vereinbarung eines Rücktritts vom Kaufvertrag, wenn die vom Verkäufer zugesicherte Bebaubarkeit des Grundstücks nicht eintritt.

Zwangsvollstreckung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat diesen Problemfall präzise so beschrieben:

In praktisch fast allen Grundstückskaufverträgen wird standardmäßig eine Regelung enthalten sein, wonach sich der Käufer wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung seines gesamten Vermögens unterwirft. Diese Klausel bedarf einer notariellen Beurkundung und enthält für den Käufer ein gewisses Risiko. Sie gibt dem Verkäufer nämlich die Möglichkeit, wenn Sie mit der Zahlung in Verzug geraten, sich durch den Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages erteilen zu lassen, und bei Ihnen ohne vorheriges gerichtliches Verfahren den vereinbarten Kaufpreis vollstrecken lassen zu können. Oftmals sind derartige Unterwerfungsklauseln mit dem Verzicht auf den Nachweis der Fälligkeit des Kaufpreises verbunden. Dadurch wird der Verkäufer in die Lage versetzt, den Kaufpreis bei Ihnen zu vollstrecken, ohne dass dieser bereits fällig ist. Sie wären der Vollstreckung schutzlos ausgeliefert und könnten ihre Rechte nur durch eine Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises wahren mit dem Risiko, dass der Verkäufer das Geld bereits verbraucht hat. Sie sollten, sofern Sie diese Klausel im Vertrag vereinbaren müssen, verlangen, dass der Notar mit Ihnen Rücksprache nehmen muss, bevor er die Ausfertigung erstellt. Am sichersten ist es jedoch, im Grundstückskaufvertrag auf den Nachweis der Fälligkeit des Kaufpreises ausdrücklich zu bestehen.

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