Finanzieren, aber richtig

Eine Baufinanzierung ist ganz gewiss kein Pappenstiel. Und da die meisten Menschen nur selten mit der zugegebenermaßen etwas komplizierten Materie befassen (müssen) finden Sie hier, zusammengestellt mit freundlicher Unterstützung der Quelle Bausparkasse, eine Reihe von Tipps.

Machen Sie Kassensturz

Um einen Finanzierungsplan aufstellen zu können, muss man sich zuerst mal über die eigenen finanziellen Mittel klar werden. Listen Sie alle Eigenmittel (Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, Rückkaufswerte aus Kapitallebensversicherungen) und Kreditmöglichkeiten (öffentliche Mittel, Arbeitgeber-Darlehen) auf und stellen Sie diese den zu erwartenden Kosten gegenüber.

Nur sichere Finanzierungsmittel einplanen

Vorsicht ist geboten bei finanziellen Mitteln, die man zwar erwartet, die aber noch nicht fest zugesagt sind. Dies betrifft sowohl Kredite aus öffentlichen Mitteln als auch Schenkungen von Verwandten oder andere Zuwendungen. Gehen Sie auch hier auf Nummer sicher!

Eigenleistungen nicht überschätzen

Eigenleistungen, die der Bauherr, seine Familienangehörigen, Freunde oder Verwandte erbringen können (die "Muskelhypothek"), müssen realistisch eingeschätzt werden. Leider werden diese aber in der Praxis noch häufig überschätzt. Oft wird auch vergessen, dass es keine Gewährleistungsansprüche auf Eigenleistungen gibt. Also vorher genau überlegen, was man nun selbst erledigen kann oder was man besser vom Fachmann ausführen lässt. Oft wird auch das Verletzungsrisiko bei Eigenleistungen nicht bedacht.

Haushaltsbudget mit "Puffer" kalkulieren

Die monatliche Belastung für die Finanzierung sollte 30 bis 40 Prozent vom Nettoeinkommen nicht übersteigen. Nach Abzug der monatlichen Belastung geht man für die Lebenshaltungskosten von folgenden Mindestwerten aus: 600 EUR für Alleinstehende, Ehepaare 900 EUR, Kinder bis zum 7. Lebensjahr 175 EUR, jedes weitere Familienmitglied 100 EUR.
 

Unsichere Einnahmen nicht fest einplanen

Vorsicht ist geboten, wenn die Rente der Oma langfristig mit in die Finanzierung eingerechnet wird und diese plötzlich stirbt. Oder was wird sein, wenn das zweite Familieneinkommen - z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Schwangerschaft - wegfällt oder sich reduziert.
 

Dauer der Eigenheim- und Kinderzulage beachten

Prüfen Sie, ob sich eine Finanzierung auch langfristig - nach Wegfall der Eigenheim- bzw. Kinderzulage - trägt. Beide Zulagen sind auf 8 Jahre befristet und können daher nicht voll in die Finanzierung mit eingerechnet werden. Vielmehr sollte diese eher als 'eiserne Reserve' für die ersten Jahre eingeplant werden.
 

Auch dem Bauherren steht Wohngeld zu

Wohngeld steht nicht nur Mietern zu, sondern auch Bauherren und Hausbesitzern. Auch diese haben einen Rechtsanspruch darauf, wenn die Voraussetzungen vorliegen und vor allem bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Allerdings können durch Freibeträge, Werbungskosten, Unterhaltsleistungen oder Zahl der Kinder auch Inhaber von - auf den ersten Blick höheren Einkommen - durchaus wohngeldberechtigt sein. Das alles muss genau ermittelt werden. Vor allem mit Hinblick darauf, daß bei einem Neubau in einer anderen Stadt eine andere "Mietstufe" zum Tragen kommen kann - mit positiven oder negativen Auswirkungen. Weitere Infos hier.
 

Nicht Äpfel mit Birnen vergleichen

Oft werden die Zinsangaben nicht genau betrachtet, Nominalzins mit Effektivzins verwechselt oder die Höhe der Gesamtkosten unterschiedlich bewertet. Als eine Schlüsselgröße für einen Vergleich eignet sich der "effektive Jahreszins". Doch dahinter muss nicht immer das günstigste Angebot stehen - denn bei der Ermittlung des Effektivzinses müssen die Banken nicht alle Nebenkosten miteinbeziehen. Es sollte immer geprüft werden, wie der individuelle Mix aus monatlicher Belastung und Laufzeit aussieht. Eine gute weitere Richtgröße ist daher der Vergleich der Gesamtkosten für die gesamte Finanzierung bis zum Ende der gesamten Laufzeit.
 

Zinsfestschreibung genau überlegen

Für Verträge mit Zinsfestschreibungen bis zu zehn Jahren kann man sich derzeit die noch günstigen Konditionen sichern. Dies hat jedoch zur Folge, dass nach zehn Jahren neue und oft nervenaufreibende Zinsverhandlungen beginnen werden. Die Zinsen liegen dann vermutlich höher als in dem jetzigen Zinstief, dessen Talsohle mittlerweile sowieso schon durchschritten ist. Deshalb sollte man besser von Anfang an die gesamte Laufzeit der Finanzierung einplanen. Wer also langfristig auf der sicheren Seite stehen will, sollte sich das niedrige Zinsniveau unbedingt für mindestens zehn Jahre, besser noch länger sichern - auch wenn dies auf den ersten Blick etwas mehr kostet. Langfristig gesehen läuft der Bauherr damit immer besser, zum Beispiel bei einer Finanzierung über die Quelle Bausparkasse (Konditionen sind über die gesamte Laufzeit bis zu 30 Jahren fest). Ein weiterer Vorteil: Sonderzahlungen sind hier jederzeit kostenfrei möglich.
 

Anschaffungsnebenkosten schlagen zu Buche

Grundsätzlich sollten in das Finanzierungskonzept neben dem Kaufpreis allein für die Anschaffungsnebenkosten 15 Prozent des Kaufpreises aufgenommen werden. Auch ein Umzug und die Errichtung des neuen Heims kosten Geld.
 

Baunebenkosten gehören dazu

Wichtig ist, sich Klarheit über die Gesamtkosten des Objekts zu verschaffen. Dazu gehören auch die Nebenkosten, die zwischen zehn und 30 Prozent der Bau- und Erwerbskosten betragen. Der größte Brocken sind fast immer die Anschlusskosten mit rund 7.500 EUR. Die Maklerprovision liegt, je nach Region, zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich 16 Prozent Mehrwertsteuer. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 Prozent zu Buche. Für Notar- und Grundbuchgebühren sollten etwa zwei Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten eingeplant werden. Zu beachten sind beispielsweise auch die Kosten für Behördenunterlagen, Bereitstellungszinsen, Umzug, Vermessung des Grundstücks, Modernisierung, Renovierung und Ausbau, für Architektenhonorare und für Außenanlagen wie Garten.
 

Bauunternehmen - ein Partner Ihres Vertrauens?

Leider gibt es sie immer noch: die schwarzen Schafe im Bauwesen. Man findet sie gerade in Zeiten niedriger Zinsen. Denn dann wagen viele, die sonst gar nicht an das Bauen denken würden, diesen Schritt. Nach Aussagen von Experten werden die Verkaufspraktiken hier immer raffinierter und sind oft für den Verbraucher schwer zu durchschauen. Lassen Sie also noch einmal von neutraler Seite prüfen, ob Ihre Baukosten zu niedrig bzw. ob auch alle Kosten angesetzt wurden. Unterschreiben Sie Verträge erst, wenn Sie sicher sind, dass auch die Finanzierung steht.
 

Baugrund - ein Risiko/Kostenfaktor

Dies kommt leider auch noch vor: der Keller soll ausgebaggert werden und plötzlich stößt man auf einen dicken Felsblock oder auf einen hohen Grundwasserspiegel. Leider kommt es in diesem Fall meist zu höheren Kosten, die vom Bauherrn nur in den seltensten Fällen eingeplant sind. Sichern Sie sich also vorher ab und erkundigen Sie sich vor Ort über die Bodeneigenschaften des Baugrundes. Rechtzeitig eingeplant sind diese Zusatzkosten meist niedriger, als wenn im nachhinein nachfinanziert werden muss. Nachfinanzierungen verursachen grundsätzlich unnötige Kosten.
 

Energiekosten realistisch einschätzen

Schätzen Sie die Höhe der Energiekosten für Ihr neues Heim realistisch ein. Auch dieser Punkt wird oft vergessen oder vernachlässigt und kann dann so manche Finanzierung auf wackelige Füße stellen.
 

Risikoschutz für die Familie im Ernstfall

Es kommt leider immer wieder mal vor: Der Hauptverdiener stirbt und hat seinen Todesfall nicht ausreichend abgesichert, um den Hinterbliebenen das Eigenheim ohne finanzielle Probleme zu hinterlassen. Stellen Sie also sicher, dass die Familie im Todesfalle ausreichend abgesichert ist und die Versicherungssumme einen Großteil der Finanzierung abdeckt. Empfehlenswert ist eine Risikolebensversicherung.
 

Auf "Nummer sicher" gehen - Reserven einbauen

Bringen Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes in die Finanzierung ein. Auch bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Notlagen muss sichergestellt sein, dass noch ausreichende Finanzmittel zur Verfügung stehen.
 

Ausbildung der Kinder als Etatposten

Beachten sollten Sie auch die Kosten für die Ausbildung Ihrer Kinder, wenn diese ab etwa 18 Jahre ein Studium beginnen wollen. Haben Sie rechtzeitig eine Ausbildungsversicherung abgeschlossen oder andere Reserven bis dahin frei?
 

Sondertilgungen vertraglich sichern

Später zu erwartende Gelder (z.B. aus Lebensversicherungen, Erbschaft) können sehr vorteilhaft in die Finanzierung mit eingebaut werden. Damit diese als Sondertilgungen den Darlehensbetrag und damit die Zinszahlung verringern können, müssen sie unbedingt in den Vertrag mit aufgenommen werden.
 

Gute Beratung

Eine langfristig tragbare Finanzierung steht und fällt mit der Qualität der Finanzierungsberatung! Wenn Sie den Bau oder Kauf einer Immobilie vorhaben, dann sollte eine gute Beratung folgende Punkte erfüllen:
  • Gute Beratung beginnt mit der Bedarfs-Vorhanden-Analyse. Ihr Berater ermittelt die Finanzierungskosten und die laufenden Aufwendungen bei Nutzung der Immobilie. Auf der anderen Seite werden Ihre Eigenmittel festgestellt.
  • Daraus lässt sich mit Modellrechnungen das optimale Finanzierungspaket ermitteln. Achtung: Baunebenkosten berücksichtigen!
  • Ihr Berater macht Sie auf Fördermittel und Sonderprogramme des Bundes, der Länder, der Kommunen aufmerksam.
  • Werden Eigenheim- und Kinderzulage eingerechnet, weist Ihr Berater darauf hin, dass diese Zulagen nach 8 Jahren auslaufen und Ihre Belastung dann dementsprechend höher wird.
  • Sie werden über die Ausschöpfung aller staatlichen Vergünstigungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage informiert.
  • Es wird berücksichtigt, dass steuerliche Begünstigungen in vielen Fällen zeitlich begrenzt sind.
  • Hinter dem niedrigsten effektiven Jahreszins steht nicht immer das günstigste Angebot. Ihr Berater nennt Ihnen sämtliche Nebenkosten der Finanzierung, denn bei der Ermittlung des Effektivzinses müssen Banken nicht alle Nebenkosten mit einbeziehen.
  • So können noch Kosten für die Wertermittlung, Kontoführungsgebühren oder Teilzahlungszuschläge zusätzlich anfallen.
  • Ihr Berater klärt Sie über das Zinsänderungsrisiko auf, das Sie haben, wenn die Zinsfestschreibung nicht für die gesamte Laufzeit gilt. Die langfristige Tragbarkeit der finanziellen Belastung über den Zeitpunkt der Zinsfestschreibung hinaus ist ein entscheidendes Kriterium für sicheres Wohneigentum.
  • Die Gesamtkosten der Finanzierung werden von Ihrem Berater bis zum Ende der Laufzeit nur bis zum Ende der Zinsbindungsfrist dargestellt.
  • Ihr Berater weist auf die sogenannten Bauzeitzinsen hin.
  • Das Finanzierungskonzept ist nachvollziehbar und gibt eine komplette Kostenübersicht über die gesamte Laufzeit. Geben Sie Ihrem Kreditgeber dazu konkrete Vorgaben, die für die Erstellung des Finanzierungsplans für Ihren Berater verbindlich sind: z.B. Darlehenssumme, maximale monatliche Rate usw.
  • Ihr Berater baut eventuell später fällige Geldmittel (z.B. Bausparvertrag, Lebensversicherung) als Sondertilgung in die Finanzplanung ein und ermittelt danach individuell verschiedene Bindungsfristen.
  • Es wird geprüft, ob für das Todesfallrisiko ausreichender Hinterbliebenenschutz besteht.

Welche Finanzierung für Sie die günstigste ist und welche Finanzierungsbausteine für Sie passen, hängt immer vom Einzelfall ab.