Der Bebauungsplan - eine ausführliche Texterläuterung

Wenn die Entscheidung für ein Baugrundstück so gut wie gefallen scheint, dann bleibt eine Hürde noch zu überwinden: die baurechtlichen Vorschriften. Für den Nichtfachmann ist der Bebauungsplan aber oft ein Buch mit sieben Siegeln. Folgender Text soll Ihnen den nötigen Durchblick ermöglichen, wobei wir für Sie auch beispielhaft den Bebauungsplan einer Großstadt ins Netz gestellt haben
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 1 Baugrenze   7  Grundflächenzahl
 2 Baulinie   8  Geschoßflächenzahl
 3 Grundstücksgrenze   9  Bauweise
 4 Flurstücksnummer 10  Dachneigung
 5 Art der baulichen Nutzung 11  Grenze des Bebauungsplans
 6 Anzahl der Vollgeschosse

Den Bebauungsplan...


... können alle, die sich für ein bestimmtes Grundstück interessieren, beim zuständigen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung einsehen. Er besteht aus einem Text- und einem Planteil, aus denen die nötigen Informationen ersichtlich sind.


Die Baulast...


... gehört zwar nicht direkt zum Bebauungsplan, ist aber wichtig bei Bauplätzen wie etwa Baulücken, bei denen bestimmte Vorgaben des Plans zu Abständen, Zufahren, Stellplätzen oder ähnlichem nicht erfüllt werden können, aber die Lösung der "Gang" über Nachbars Grundstück ist. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg sind diese Eintragungen in den Bauordnungen der Länder geregelt.

Die Baulast ist nun das Zugeständnis des oder der Grundstücksnachbarn, das Nachbargrundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts- oder Stellplatzflächen zu nutzen. Dazu muss der Grundstücksnachbar bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen,was von ihm später nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den "Partnern" meist eine Entschädigung ausgehandelt.

Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis.


Die Abstandsflächen...


... werden von den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer folgendermaßen festgesetzt:
  • Breite:

    Die Breite der Abstandsflächen ist gleich der Breite der jeweiligen Außenwand.

  • Mindesttiefe:

    Die Mindesttiefe der Abstandsfläche beträgt bei Wänden über 5m Breite 2,5 m, bei Wänden unter 2,5m Breite 2,0 m.

  • Regelabstand:

    Die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsfläche ist abhängig von der Breite und der Höhe der jeweiligen Außenwand sowie der zulässigen Art der baulichen Nutzung im Baugebiet. Kleinere Vorbauten von Erkern etc. werden nicht angerechnet. Die Abstandstiefe beträgt im Regelfall

  • in der Mehrzahl der Baugebiete 0,6x Wandhöhe, bei einer Wandbreite bis 16 m nur 0,4x Wandhöhe.

  • In besonderen Wohngebieten (MB) und Kerngebieten (MK) 0,4x Wandhöhe, bei einer Wandbreite bis 16 m nur 0,2x Wandhöhe.

  • In Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten 0,25 x Wandhöhe, bis 16 m Wandbreite 0,125 x Wandhöhe.

  • Lage der Abstandsflächen: Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Beidseitig anbaubare öffentliche Verkehrs-, Gewässer- oder Grünflächen dürfen zur Hälfte angerechnet werden.

  • Berechnung der Wandhöhe: Die Unterkante der Wand wird in der Ebene bei der festgelegten Geländeoberfläche angenommen, am Hang bei dem Mittelwert zwischen linkem und rechtem Schnittpunkt der Wand mit dem Gelände.

  • Die Oberkante der Wand wird angenommen beim Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut.

  • Die Höhe von Dächern bzw. Giebeln wird bei einer Dachneigung bis 45° nicht angerechnet, bei einer Dachneigung über 45° zu einem Viertel und bei einer Dachneigung über 70° voll angerechnet.

  • Beispiel: Ein Haus liegt im reinen Wohngebiet, die Dachneigung beträgt 30°, das Haus ist 8m breit und 6m hoch. Der Regelabstand beträgt somit 0,4x6m = 2,4 m. Dies ist weniger als der Mindestabstand von 2,5 m. 2,5m beträgt daher die Abstandstiefe, die eingehalten werden muss. Weiteres Beispiel: Ein Gebäude liegt im Mischgebiet, die Dachneigung beträgt 50°, Dachhöhe 6 m, Wandhöhe 9 m, die Gebäudebreite beträgt 20 m. Die Abstandsfläche beträgt somit (da Dachhöhe zu 1/4 angerechnet wird) 0,6x (9 + 1/4x 6) = 6,3 m.

Die Art der baulichen Nutzung...


... ist besonders für Bauherren interessant, die sich für ein Grundstück in einem Neubaugebiet entschieden haben. Auf welche Art von Gebäude wird beispielsweise der Blick aus dem Küchenfenster fallen. Es ist eben nicht nur relevant, wo und wann man bauen darf, sondern auch, ob das Baugebiet als reine Wohnbaufläche (W), für gewerbliche Bauflächen (G) oder als Mischgebiet geplant ist. Im Bebauungsplan umfaßt normalerweise eine Tabelle - die Nutzungsschablone.Und weil es in Bebauungsplänen geradezu wimmelt vor merkwürdigen Abkürzungen und Symbolen, haben wir die Markierungen auf Bebauungsplänen ebenfalls in diesem Internetportal erläutert.


Die offene oder geschlossene Bauweise...


... kann im Bebauungsplan vorgegeben sein. Bei der offenen Bauweise (o) müssen Einzel-, Doppel-, oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise (g) müssen die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf die Grenze gebaut werden, daß sich die Wänder der Häuser berühren.


Das Maß der Bebauung...


... kann festgesetzt sein. Dazu können gehören:

- die Grundflächenzahl oder GRZ
  (eine GRZ von 0,4 schreibt zum Beispiel vor, daß allerhöchstens 40 % der
  Grundstücksfläche bebaut werden dürfen)
- die Anzahl der Vollgeschosse
- die Gebäudehöhe
- die Geschoßflächenzahl oder GFZ
  (bei einer GFZ von 0,8 darf beispielsweise die Fläche aller Vollgeschosse
  80 % der Grundstücksfläche nicht übersteigen)


Die Baulinien und -grenzen...


... sind deshalb wichtig, weil Baugrenzen mit dem Gebäude nicht überschritten werden dürfen, diese Grenze aber nicht zwangsweise berührt werden muss, während eine der Gebäudeseiten aber gezwungenermaßen auf die Baulinie gebaut werden muss.


Andere Vorschriften...


... wie Dachneigung, -eindeckung, Hauptfirstrichtung oder auch Bepflanzungsvorschriften könnten in einigen Fällen ebenfalls zu beachten sein, zum Beispiel, wenn eine Baulücke in einem denkmalgeschützten Straßenstück geschlossen wird.