Alles richtig machen beim Bauvertrag - Checkliste für Bauherren

Man baut (in der Regel) nur einmal im Leben. Wenn Sie vermeiden wollen, dass sie sich die "Restlaufzeit" Ihres Lebens ärgern, sollten Sie diese Checkliste beachten. Bauverträge werden mit Generalunternehmern, Bauträgergesellschaften und den Herstellern von Fertighäusern, Bausatzhäusern usw. abgeschlossen. Bauen Sie individuell mit einem Architekten, ist die vom Architekten veranlasste Ausschreibung der einzelnen Gewerke und die Abgabe des Angebots durch den Bauunternehmer oder den einzelnen Handwerker die Rechtsgrundlage. So, wie in der Ausschreibung angegeben, muss das einzelne Gewerk auch ausgeführt werden.

Grundsätzlich tragen Sie immer ein Risiko - egal, wie und mit wem Sie bauen -, dass nämlich Ihr Partner oder bei einem individuellen Bau einer der vielen Partner (sprich Handwerker) insolvent wird. Dann können Sie sich etwaige Gewährleistungsansprüche bei Neubauten gleich in den Schornstein schreiben. Wenn aus einer Konkursmasse überhaupt etwas zu holen ist, dann holen sich das die Banken. Für die restlichen Gläubiger bleibt so selten etwas übrig, wie ein Kamel durch ein Nadelör geht. Sie müssen also für sich entscheiden:

Risiko:   Bauen mit einem Partner: Gesamtrisiko für alle Gewerke. Geht der Partner in Konkurs, können Sie nicht an die einzelnen Handwerksfirmen heran, die an dem Bau mitgewirkt und von denen einer u.U. einen Schaden verursacht hat. Eine "Durchgriffshaftung" gibt es nicht.
Risiko:   Bauen mit Architekt: Der Architekt haftet nur für eigene Planungsfehler und Fehler, die er etwa als Bauleiter übersehen haben könnte. Der Architekt muss aber, auch wenn er die Bauleitung inne hat, nicht jeden Tag auf der Baustelle sein. Versteckte Mängel sieht er also auch nicht immer. Bei späteren Schäden an einzelnen Gewerken müssen Sie sich selbst mit den Handwerksfirmen auseinandersetzen.
Vorteil:   Bauen mit einem Partner: Ist dieser Partner solvent, müssen Sie sich bei einem Schaden nicht mit mehreren Handwerkern herumschlagen, von denen jeder die Schuld auf den anderen schiebt.
Vorteil:   Bauen mit Architekt: Größtmögliche Individualität, Änderungen auch während der Bauzeit leichter möglich (wenn auch mit Zusatzkosten). Stärkere Kontrolle durch den Architekten (wenn er auch die Bauleitung hat) hinsichtlich der handwerklichen Ausführung und der verwendeten Materialien.

Was ist also das Wichtigste, bevor Sie überhaupt einen Bauvertrag unterschreiben?

Die Prüfung der Kreditwürdigkeit Ihrer Partner! Eine Bankauskunft ist das Mindeste, was Sie einholen sollten. Besser noch ist eine Auskunft über den Verein Creditreform. Am allerbesten ist jedoch die Gewährleistungsbürgschaft einer Bank für den Bauunternehmer. Im Konkursfall sichert die Bürgschaft der Bank Ihre Ansprüche ab.

Nun zur Checkliste:

  

Sind Vertragsvorbehalte in Ihren Bauvertrag eingebaut?



Man drängt Ihnen einen Bauvertrag auf, aber das in Aussicht gestellte Grundstück können Sie nun doch nicht erwerben. Oder eine Darlehnszusage wird nicht eingehalten. Oder die Baugenehmigung wird verweigert. Was dann? Bauen Sie also in den Bauvertrag solche Vertragsvorbehalte ein, die es Ihnen ermöglichen, bei unvorhersehbaren Ereignissen vom Vertrag zurückzutreten.

Ist eine fünfjährige Gewährleistung Vertragsbestandteil?



Die berühmte VOB sieht nur eine vierjährige Gewährleistung vor. Bestehen Sie auf einer fünfjährigen Werkvertragsfrist nach BGB. Viele Bauschäden haben die Angewohnheit, erst nach vier Jahren aufzutreten. Dann wäre eine Gewährleistung nach VOB "verfristet".

Sind Leistungen und Materialien klar und wahr deklariert?



Was leistet Ihr Partner konkret? Schwammige Formulierungen haben für Sie immer nachteilige Folgen. Die Angabe "Estrich in allen Räumen" genügt nicht. Aus der Baubeschreibung, die Bestandteil des Bauvertrags ist, muss genau hervorgehen, um was für einen Estrich es sich handelt. Es spricht nichts dagegen, wenn Ihr Vertragspartner auch angibt, welcher Hersteller den Estrichmörtel geliefert hat. Tritt nach Ablauf der Gewährleistung ein großer Estrichriß auf, kann der Schaden schneller behoben werden. Lassen Sie sich nicht auf Formulierungen ein wie "XYZ-Material oder gleichwertig". Estremoz-Marmor ist Estremoz-Marmor; "gleichwertig" ist Auslegungs- und damit potentielle Streitsache.

Problematisch sind z.B. bei Bausatzhäusern Formulierungen wie "Bauleiter begleitet den Baufortschritt". Wann "begleitet" er? Wie lange? Steht er leibhaftig zur Verfügung oder nur telefonisch?

Der Bauherr sollte die Problemzonen seines Hauses im Auge behalten. Eine Definition, wonach Fenster eine Isolierverglasung erhalten, die der sog. EnEV (Energieeinsparverordnung) entsprechen, ist schön und gut, da sowieso gesetzlicher Standard. Wenn aber das Haus an einer Straße steht und nichts darüber festgeschrieben worden ist, in welchem Maße das Fenster den Schall dämmen soll, hat der Hausherr schlechte Karten.

Enthält Ihr Vertrag einen Festpreis?



Sind Bauleistungen und Materialien genau erfaßt, dann kann und muss auch ein Festpreis definiert werden. Das gilt insbesondere für Sonderwünsche, die mit in den Bauvertrag eingearbeitet werden sollten. Der Festpreis muss auch diese Sonderwünsche abdecken, sonst sind finanziellen Nachforderungen Tür und Tor geöffnet.

Ist die Zahlung nach Baufortschritt festgeschrieben?



Wenn nichts gemacht worden ist, sollte auch nichts bezahlt werden. Das ist zwar eine Binsenweisheit, aber wenn es im Vertrag anders steht, hat der Bauherr das Nachsehen. Im Bauvertrag sollte also festgelegt sein, nach welchen Bauabschnitten Abschlagszahlungen in welcher Höhe fällig sind - z.B. nach dem Bodenaushub, nach Fertigstellung des Kellers, nach Fertigstellung des Rohbaus usw.

Sind Skonti bei sofortiger Zahlung vereinbart?



Der Bauunternehmer oder Handwerker kann für die Materialrechnungen des Baustoffgroßhändlers Skonti "ziehen", wenn er sofort bezahlt. Der Begriff "sofort" ist dehnbar. Der Bauherr sollte darüber verhandeln, ob er bei jeweils sofortiger Zahlung Skonto abziehen kann und in welcher Höhe. Im Vertrag sollte dann auch festgeschrieben sein, dass eine Überweisung des Geldes binnen "xyz" Tagen nach Rechnungsstellung als sofortige Zahlung gilt.

Wie sieht es mit der Fertigstellungsgarantie aus?



Wie schon im einleitenden Text dieser Checkliste erwähnt, steht der Bauherr dumm da, wenn der Partner auf der anderen Seite in Konkurs geht. Genauso, wie dieser Partner jedoch ganz selbstverständlich und mit gutem Recht vom Bauherren eine Bankbürgschaft oder eine verbindliche Finanzierungsbestätigung des finanzierenden Geldinstituts verlangt, genauso kann es der Bauherr umgekehrt auch halten. Möglicherweise muss der Bauherr über diesen Punkt besonders hart verhandeln.

Termine genau festgelegt?



Der Bauherr kann sich erhebliche Finanzierungsprobleme und Kosten aufbürden, wenn der Bauvertrag keine konkreten Termine für den Baubeginn und die Baufertigstellung festschreibt.

Vertragsstrafe bei Fristüberschreitung vereinbart?



Der Bauherr kann zwar bei schuldhafter Fristüberschreitung des Fertigstellungstermins nach § 286 BGB auf Ersatz des Vermögensschadens klagen und unter Umständen auch Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen - aber Gerichtsverfahren dauern lange und bringen nichts als Stress. Der Bauherr sollte also in den Vertrag eine Vertragsstrafe aufnehmen, die dann fällig wird, wenn gesetzte Fristen überschritten werden. Bei öffentlichen und gewerblichen Bauten ist das gang und gäbe - wieso nicht beim privaten Hausbau?

Ist definiert, wie die Endabnahme zu erfolgen hat?



Die Endabnahme ist eine ganz wichtige Maßnahme. Schäden, die bei der Endabnahme nicht erkannt wurden, sind später nur mit erheblichem Aufwand (oder gar nicht) reklamierungsfähig. Der Bauherr sollte also im Vertrag eine förmliche Endabnahme festschreiben (und zum Termin der Endabnahme einen bausachverständigen Mitbürger mitbringen). Mit der Endabnahme wird auch die letzte Rate fällig. Diese kann nicht einbehalten werden bei Bagatellschäden wie etwa dem Kratzer an einer Innentür. Aber es kann im Vertrag geregelt werden, dass im Schadensfall Teilbeträge so lange einbehalten werden, bis der Schaden behoben worden ist.


Schlußbemerkung: Bauunternehmen und Handwerker sind fast immer bemüht, den Bauherrn zufrieden zu stellen. Denn jeder zufriedene Bauherr ist ein Werbefaktor. Absolut Fehlerfreies gibt es im Baubereich schon deshalb nicht, weil hier viele Menschen mitarbeiten und Menschen nun einmal Fehler machen (können).

So sehr der Bauherr auch darauf achten sollte, dass Verträge möglichst weitgehend zu seinen Gunsten formuliert sind, so sehr sollte er darauf verzichten, aus einer Reklamationsmücke einen Schadenselefanten zu konstruieren.