Baugemeinschaft - boomendes Finanzierungsmodell für Großstädte

wohnungsbau.jpg

Die Auswirkungen der Finanzkrise sind in einem Bereich besonders spürbar: im Bausektor. Durch die Politik der niedrigen Zinsen ist massenhaft Geld im Umlauf, das besonders gerne in wertstabilen Bauprojekten angelegt wird. Nun muss man keine große Wohnungsbaugesellschaft sein, um davon zu profitieren. Auch für den kleineren Geldbeutel gibt es attraktive Modelle, um den Traum vom Eigenheim jetzt zu verwirklichen. Nun möchte sich nicht jeder gleich in eine bestehende Eigentümergemeinschaft einkaufen und sich eingefahrenen Strukturen unterwerfen. Wenn man Eigentum erwirbt, möchten viele auch die Möglichkeit haben, es nach den eigenen Vorstellungen zu gestaltet. Dafür bietet sich die Bildung einer Baugemeinschaft an, nicht zu verwechseln mit dem berüchtigten Bauherrenmodell

Juristisch handelt es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die zunächst vom gemeinsamen Willen getragen wird. Sie durchläuft verschiedene Phasen. Zunächst beginnt man als Interessengemeinschaft, die sich darauf einigt, entweder ein Grundstück zu entwickeln oder ein Haus zu sanieren und umzubauen. Wird das Vorhaben konkreter und man weiß, wie viele Beteiligte es gibt und welcher Bedarf vorhanden ist, steigt man in das Stadium der Planungsgemeinschaft ein. In dieser entstehen bereits erste Kosten für Architektenleistungen, die die Gemeinschaft zu tragen hat. Will man mit dem Bau beginnen, wird man tatsächlich zur Baugemeinschaft oder Bauherrengemeinschaft. Spätestens zum Einstieg in diese Phase ist ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag zu schließen. Da man nun als Gemeinschaft das Grundstück oder das Haus kauft, fallen auch die Notarkosten für den einzelnen entsprechend niedriger aus. Bereits im Vorfeld sollten sich alle potentiellen Gesellschafter ihre finanziellen Möglichkeiten einander offengelegt haben, denn Gesellschafter einer GbR haften gesamtschuldnerisch. Ist der Gesellschaftsvertrag erst einmal unterzeichnet, ist der Ausschluss von Gesellschaftern sehr aufwändig.

Ist der Bau fertig gestellt und kann bewohnt werden, können sich die Gesellschafter entscheiden, ob sie die Baugemeinschaft in eine Eigentümergemeinschaft oder in eine Genossenschaft überführen. Auch Mischformen sind denkbar.

Vor- und Nachteile der Baugemeinschaft

holzhaus_waldrand.jpg

Nicht verschwiegen werden darf, dass man als Baugemeinschaft auch das komplette Bauherren-Risiko für Verzögerungen und steigende Kosten trägt. Man spart sich zwar die Kosten der Provision für den Bauträger und auch die Notarkosten sind geringer, aber Entscheidungsfindungen dauern länger, wenn Interessen kollidieren und Kompromisse gefunden werden müssen. Soweit im Gesellschaftsvertrag nichts anderes vereinbart ist, sind nur alle Gesellschafter zusammen vertretungsberechtigt und entscheidungsbefugt. Wer Probleme mit basisdemokratischen Prozessen hat, sollte den Vertrag entsprechend gestalten oder sich überlegen, ob das Modell für sich geeignet ist. Seriöse Architekten und Projektbetreuer stehen den Baugemeinschaften aber beratend zur Seite und können auch vermitteln. Zudem haben sie ein Auge auf Termineinhaltung und Preisentwicklung.

Kauft man eine Wohnung oder Haus bei einem professionellen Bauträger, hat man die Festpreisgarantie auf seiner Seite. Der Raum für gestalterischen Einfluss ist jedoch meistens gering und das Fertigstellungsrisiko liegt beim Kunden. Bleibt der Bau bespielweise stecken, weil der Bauträger insolvent ist, steht man mit einem halbfertigen Haus da und muss den Bau auf eigenen Kosten fertig stellen. Hat man bisher mehr an den Bauträger gezahlt, als der Bau zum aktuellen Stand wert ist, hat man zwar einen Anspruch auf Rückzahlung, aber ob man diese Zahlung auch erhält, steht auf einem ganz anderen Blatt. Solche Fälle sind jedoch die Ausnahme.

Professionelle Bauträger verlangen für ihre Leistungen im Schnitt eine Provision von 15 bis 20 Prozent. Gegenüber einem Bauträger können Baugemeinschaften so bis zu 30 Prozent des Endpreises sparen.

Baugemeinschaften stiften Identität

volksfest.jpg

Baugemeinschaften sind in den meisten Städten hoch willkommen. Denn die Gesellschafter von Baugemeinschaften identifizieren sich tendenziell stärker mit ihrem Viertel. Daraus entwickelt sich neben aktiven Nachbarschaften in der Regel auch das Bedürfnis, das Umfeld attraktiv mitzugestalten. In Zeiten dünner Finanzlagen der Kommunen freuen sich Politik und Verwaltung über identitätsstiftende Maßnahmen und Gestaltungswillen. Dieser beruht unter anderem darauf, dass sich viele Gesellschafter entweder im Vorfeld schon kennen oder sich in der Planungsphase kennen lernen und sich grundlegend sympathisch sind, wenn sie die Gesellschaft gründen. Die Nachbarn suchen sich sozusagen gegenseitig aus, was das Risiko von Streitigkeiten reduziert. Dabei muss sich eine Baugemeinschaft nicht unbedingt nur auf ein Haus konzentrieren, auch ganze Siedlungen nach diesem Modell sind möglich. Schon in den 90er Jahren wurde in Freiburg das Gelände einer ehemaligen französischen Kaserne vorwiegend mit Baugemeinschaften wiederbelebt, ähnlich dem Modell der Siedlungsgenossenschaften.

Insbesondere in den Großstädten Hamburg und Berlin boomen diese Gesellschaftsmodelle. So sind in Hamburg 20 Prozent der städtischen Grundstücke für private Baugruppen reserviert und die Stadt steht interessierten Bürgern beratend zur Seite. Die meisten Bauträger bieten möglichst Massen-kompatible Wohnungen „von der Stange“ an, die aber häufig auf nur eine Zielgruppe zugeschnitten sind. So gibt es in einem Haus meist nur altersgerechte Wohnungen oder nur Wohnraum für junge Familien. Daher sind Baugemeinschaften auch für generationenübergreifende Wohnprojekte ein willkommenes Modell. Denn bereits bei der Planung kann man auf individuelle Lebensentwürfe und Bedürfnisse eingehen.

Foto(s): www.fotoatelier-schumacher.de