Bauabnahme - diese wichtigen Punkte solltest du dabei beachten

Die Bauabnahme ist ein ganz wichtiger Zeitpunkt zukünftiger Hausbesitzer. Mit der Abnahme geht unter anderem die Beweislast für eventuelle Baumängel an den Bauherrn über, beginnt auch die Verjährungsfrist zu laufen (Gewährleistung) und wird in der Regel die Schlusszahlung fällig. Um so wichtiger ist es, dabei nichts falsch zu machen. Der Einzug in das fertiggestellte Haus gilt zum Beispiel als stillschweigende Abnahme. Der Bauherr hat dann nur noch wenige Tage Zeit, um Einwände gegen irgendwelche Mängel vorzubringen. Neben der stillschweigenden Abnahme gibt es nach der VOB, der Verdingungsordnung für Bauleistungen, noch die ausdrückliche, die fiktive und die förmliche Abnahme. Auch hier lauern einige Fallstricke, die bei Unkenntnis schlimme Folgen haben können. In jedem Fall sollte ein Abnahmeprotokoll der Bauleistungen angefertigt werden. 

Es wird zwischen behördlicher und privater Bauabnahme unterschieden. Bei der behördlichen Bauabnahme schauen sich das Bauordnungsamt oder andere Behörden wie Denkmalamt oder Wasserwirtschaftsamt den Rohbau (Rohbauabnahme) oder das fertige Haus an und überprüfen, ob es in Übereinstimmung mit den öffentlichen Normen und Verordnungen errichtet wurde. In einigen Bundesländern wird eine Rohbauabnahme nur stichprobenartig durchgeführt oder man verzichtet ganz darauf. Ob das Haus lila statt weiß angestrichen wurde, die falschen Fliesen verwendet wurden oder überspitzt formuliert, ob es reinregnet, interessiert das Bauamt nicht. Hauptsache das Haus wurde nicht höher gebaut als genehmigt, das Dach hat die richtige Neigung und die Treppen die richtige Trittstufenbreite bzw. -höhe.

Wenn seitens des Bauherren keine Einwände geltend gemacht werden, also alles lt. Leistungsbeschreibung des Bauunternehmens erledigt worden ist, dann gilt das Haus als abgenommen. Der Bauherr erhält Protokolle über die baurechtliche und bautechnische Mängelfreiheit des Gebäudes. Übersieht die Behörde Mängel an genehmigungspflichtigen Gebäuden, hat der Bauherr nur in ganz seltenen Fällen Anspruch auf Schadensersatz. Um sich vor Handwerkerpfusch zu schützen, ist also vor allem die private Bauabnahme geeignet. Zumal sich die Bauaufsichtsbehörden und Gemeinden bei Bauten im vereinfachten Genehmigungsverfahren ohne Baugenehmigung gänzlich raushalten. Hier wird generell keine Haftung für Baumängel übernommen, weil überhaupt keine Prüfpflicht besteht. Zu einer behördlichen Bauabnahme zählt aber auf alle Fälle noch die Überprüfung von Schornstein und Heizkessel durch den zuständigen Bezirksschornsteinfeger. 

Die private Bauabnahme ist, wie bereits erwähnt, die einzige Möglichkeit, sich vor Fehlern der Handwerker zu schützen. Dabei müssen die einzelnen Bauabschnitte gesondert betrachtet und beurteilt werden. Sobald die Handwerker eines Gewerks ihre Arbeit beendet haben, muss ihre Leistung begutachtet werden. Viele Fehler lassen sich nämlich im weiteren Bauverlauf gar nicht mehr entdecken. Ist der Putz oder die Profilbretterverschalung erst mal an der Wand, ist die Arbeit des Maurers quasi unsichtbar. Gut für den Maurer, schlecht für den Bauherren oder den Verputzer. Ein schiefe Wand fällt nämlich dann erst einmal auf ihn zurück. Besser ist es daher, den Verputzer unterschreiben zu lassen, dass der Maurer ordnungsgemäße Arbeit abgeliefert hat. Auch bei den anderen Gewerken sollte der Nachfolger für die Arbeit des Vorunternehmers unterschreiben. 

Eigentlich sollte in den Bauverträgen geregelt sein, wann und auch in welcher Form Abnahmen durchgeführt werden. Dies ist leider häufig nicht der Fall und so hat mancher Bauherr schon das Gebäude abgenommen, obwohl er davon gar nichts wußte. Das ist sehr schlecht, denn vor der Abnahme muss der Handwerker einwandfreie Arbeit beweisen, wenn der Bauherr irgendetwas beanstandet. Nach der Abnahme dreht sich das Ganze: Nun muss der Bauherr Mangel, Ursache und eventuelle Folgeschäden beweisen. Dies ist für einen Laien und mitunter auch für den Experten häufig unmöglich, wie zahlreiche Gerichtsurteile beweisen. Der Bauherr muss die Kosten für die Mängelbeseitigung dann ganz allein tragen. Am besten ist es natürlich immer, Baumängel zu vermeiden. Zudem sollte man wissen, welche Arten der Abnahme die VOB vorsieht. 

Ausdrückliche Abnahme

Bei der ausdrücklichen oder auch erklärten Abnahme wird vom Bauunternehmer oder Handwerker mündlich oder schriftlich mitgeteilt, dass die Bauleistung fertiggestellt und eine Abnahme möglich sei. Nun hat der Bauherr 12 Werktage Zeit, sich das vollendete Werk anzuschauen. Wird die Frist vom Bauherren überschritten, gilt die Bauleistung als abgenommen und man spricht von einer fiktiven Abnahme. Als Bauherr sollte man diese Frist nicht verstreichen lassen und nicht darauf hoffen, dass schon alles in Ordnung ist. Besser ist es, sich alles ganz genau anschauen und einen Termin mit dem Handwerker ausmachen. Bei diesem Abnahmetermin sollte ein gemeinsames Abnahmeprotokoll angefertigt werden. 

Fiktive Abnahme

Eine fiktive Abnahme kann auf drei unterschiedliche Arten eintreten. Eine Bauleistung gilt zum Beispiel als fiktiv abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über Fertigstellung der Bauleistung. Zahlt der Bauherr nach der Fertigstellungsmitteilung des Handwerkers die Schlussrechnung, wird das ebenfalls als fiktive Abnahme gewertet. Es gilt hier ebenfalls eine Frist von 12 Tagen. Schon nach 6 Werktagen gilt eine Bauleistung als fiktiv abgenommen, wenn der Bauherr in das fertiggestellte Haus einzieht oder sich wohnlich einrichtet. Außer, der Bauherr hat mit dem Handwerker bzw. Bauunternehmer etwas anderes vereinbart. Nicht als Abnahme dient das teilweise Bewohnen einer baulichen Anlage, damit die Bauarbeiten weitergeführt werden können. 

Stillschweigende Abnahme

Die stillschweigende oder konkludente Abnahme erfolgt durch schlüssiges Handeln des Bauherrn. Wird das Haus zum Beispiel postwendend weiterverkauft, gilt das als stillschweigende Abnahme. Lässt der Bauherr nach Fassadenarbeiten das Gerüst abbauen, wird das ebenfalls als stillschweigende Abnahme bewertet. Auch Einzug ins Gebäude, Inbetriebnahme des Heizkessels oder Bezahlung der Rechnung lässt aus dem Handeln des Bauherren schließen, dass er die Arbeit des Handwerkers akzeptiert. Die dabei gültige Frist beträgt 6 Werktage. In dieser Zeit muss eine schriftliche Mängelrüge beim Handwerker eingetroffen sein. 

Förmliche Abnahme

Die förmliche Abnahme sollte die Regel bei allen Bauvorhaben sein. Sie hat stattzufinden, wenn der Bauherr oder der Bauunternehmer es verlangen. Zur Abnahme können beide Seiten einen Sachverständigen hinzunehmen. Das kann auf der Seite des Bauherrn ein Architekt, Bauleiter oder unabhängiger Sachverständiger (zum Beispiel vom Verband Privater Bauherren, Bauherren-Schutzbund oder TÜV) sein. Für den Bauherren ist es sicherlich ein großer Vorteil, einen Experten auf seiner Seite zu wissen. Ob die Bauleistungen ohne Mängel erbracht wurden kann in den meisten Fällen nur ein Experte beurteilen. Der Befund der Abnahme ist in gemeinsamer Verhandlung schriftlich in einem Abnahmeprotokoll niederzulegen. In das Protokoll sind etwaige Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen aufzunehmen, ebenso etwaige Einwendungen des Bauunternehmers. Jeder Vertragspartner erhält anschließend eine Ausfertigung des Protokolls.