Ein Schwarzbau ist schnell errichtet und häufig weiß der Bauherr nicht einmal, dass er etwas Illegales tut. Da muss nur das Gartenhaus etwas zu groß ausfallen oder dem Dach eine Gaube verpasst werden, schon ist ein Schwarzbau entstanden. Und damit hat die Behörde die Möglichkeit, gegen dieses illegale Bauen vorzugehen. Und das nicht nur bei frisch errichteten Gebäuden, sondern auch bei Altbauten. Manch Hausbesitzer hat schon unliebsame Überraschungen erlebt, als nach Jahrzehnten das Bauamt mit einer Verfügung ankam und den Abriss eines Gebäudeteils oder gar des ganzen Hauses forderte. Besonders bitter ist diese Nachricht dann für diejenigen, die das Haus erst später mit allen illegalen An- und Umbauten gekauft haben und die jetzt dafür gerade stehen sollen. Da ist es nur sehr schwer zu verstehen, dass etwas, das 30 Jahre "rechtens" war, nun plötzlich verboten sein soll. Den "Schwarzen Peter" bekommt in solchen Fällen meist die Baubehörde zugeschoben – nicht immer zu Unrecht.
Häufig gibt es aber auch gute Gründe seitens der Behörden, gegen den Schwarzbau vorzugehen. Da die "Vergehen" unterschiedlich schwerwiegend ausfallen, haben die Damen und Herren von der Stadt oder Gemeinde auch verschiedene Möglichkeiten bzw. Rechtsmittel, "ihre" Forderungen durchzusetzen. Als Maßnahmen haben sich die Nutzungsuntersagung, Stilllegungsverfügung und die Abbruchverfügung bzw. Rückbauverfügung eingebürgert. Bei der Nutzungsuntersagung darf ein Gebäude von seinen Bewohnern nicht weiter bewohnt bzw. genutzt werden. Sie kommt nur bei fertigen Anlagen in Betracht und wird ausgesprochen, wenn das Gebäude eine Gefahr für Leib und Leben darstellt oder wenn das Gebäude eine andere Nutzung erfährt als genehmigt. In einem zum Wohnen genehmigten Haus in einem reinen Wohngebiet darf zum Beispiel nachträglich kein laut lärmender Handwerksbetrieb einziehen.
Neben der Nutzungsuntersagung ist die Stilllegungsverfügung ein weiteres Instrument der Bauverwaltung gegen Schwarzbauten. Die Stilllegungsverfügung wird bei im Bau befindlichen Gebäuden ausgesprochen und beinhaltet einen sofortigen Baustopp. Mit ihr werden genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen untersagt, für die keine Baugenehmigung erteilt wurde. Eine Stilllegungsverfügung bedeutet nicht zwangsläufig das Ende aller Bauträume. Es ist durchaus möglich, das Bauvorhaben auch nachträglich noch zu legalisieren. Das schärfste Schwert der Baubehörde ist die Abbruchverfügung oder Rückbauverfügung. Mit diesem Bescheid wird der Abbruch eines gesamten Gebäudes oder Teilen davon angeordnet. Die Beseitigungsverfügung, wie die Abbruchverfügung auch genannt wird, ist nur zulässig, wenn feststeht, dass die bauliche Anlage nicht genehmigt ist und aufgrund baurechtlicher Vorschriften auch nicht genehmigtwerden kann.
Der Fachmann spricht in diesem Zusammenhang von materieller und formeller Illegalität. Materiell illegal ist ein Bau dann, wenn er den Vorgaben des Baurechts widerspricht und keine Baugenehmigung vorliegt. Wenn der Bebauungsplan z.B. vorschreibt, dass kein Gebäude höher als zehn Meter sein darf, besitzt ein zwölf Meter hohes Gebäude dort materielle Illegalität. Es dürfte also dort niemals gebaut werden. Formell illegal sind solche Bauten, die zwar keine Baugenehmigung besitzen, die aber eine Genehmigung erhalten hätten, wenn ein Bauantrag gestellt worden wäre. So zum Beispiel beim Ausbau eines bisher ungenutzten Dachgeschosses, der in den meisten Fällen erlaubt ist und genehmigt wird. Hier findet eine Umnutzung statt und die Wohnfläche erhöht sich. Davon möchte die Behörde natürlich in Kenntnis gesetzt werden – so ist beispielsweise bei einer größeren Wohnung eine höhere Grundsteuer zu bezahlen.
Jeder kann sich denken, dass eine formelle Illegalität weniger schwerwiegend als eine materielle Illegalität ist. Die Behörden werden im ersten Fall also nicht so rigoros wie beim zweiten Fall vorgehen. Ein Bußgeld kann bei formeller Illegalität jedoch trotzdem möglich sein, muss aber nicht. Einen einheitlichen Strafenkatalog wie bei Verstößen im Straßenverkehr gibt es nämlich nicht. Die Höhe der Bußgelder ist von den jeweiligen Bauaufsichtsbehörden und deren Laune abhängig. Bei materieller Illegalität kann alles passieren bis zum Rückbau mit oder ohne Bußgeldverfahren. Und es darf keiner denken, dass ein Schwarzbau im Verlauf der Jahre Bestandsschutz erhält. Das ist nicht so, da wächst so schnell kein Gras drüber. Wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt die Behörde nicht eingreift, ist das keine Garantie dafür, dass sie es dann irgendwann nicht doch tut.
Meist ist es eh so, dass die Behörden nicht von sich aus tätig, sondern von einem missliebigen Nachbarn darauf aufmerksam gemacht werden. Wer einen Schwarzbau "plant", sollte sich also mit seinen Nachbarn gut stellen. Diesen Ratschlag bitte nicht ernst nehmen, natürlich muss beim Hausbau alles seine Ordnung haben. Wo kämen wir schließlich hin, wenn jeder nach seinem Gutdünken baut und z.B. einfach einmal ein Geschoss höher baut oder ein riesiges Gartenhaus direkt an die Grenze zum Nachbarn setzt und diesem jede Sonne raubt.
Foto: www.fotografen-online.de
