Denkmalschutz für den Hauskäufer ein Problem

Man kennt diesen oder ähnliche Fälle aus der Presse: Da kann man ein ganzes Schloss für nur einen Euro erwerben – muss sich aber verpflichten, das Gebäude von innen und außen wieder unter Beachtung denkmalpflegerischer Vorgaben instand zu setzen. Und schon kommen Folgekosten in Millionenhöhe auf den neuen Schlossbesitzer zu. Bei ganz normalen, aber denkmalgeschützten Häusern geht es nicht unbedingt um Millionen, aber durchaus um hunderttausende Euro, die "mal eben so" anfallen, weil der Hausbesitzer, der sich in das schöne Objekt verliebt hat, die Nebenkosten der Sanierung nicht ins Auge gefasst hat – Liebe macht bekanntlich blind. Wir geben Ihnen hier einige Tipps, auf was Sie beim Kauf eines denkmalgeschützten Objekts besonders achten sollten.

Mit dem Vorgarten und seiner Einfriedung geht es los

Viele alte Gebäude, insbesondere Stadtvillen und sog. "Patrizierhäuser", haben einen kleinen Vorgarten. Der reicht gerade aus, um hier ein bis zwei PKWs abzustellen. Dann müsste man aber das Mäuerchen, das den Vorgarten umfasst, einreißen und den alten gusseisernen Zaun entsorgen. Das macht der Denkmalschutz womöglich nicht mit, weil nicht nur das Haus als solches, sondern das ganze "Ensemble" incl. Vorgarten unter Denkmalschutz steht. Der Fall ist bekannt, dass ein Hausbesitzer Mauern und Zaun entfernen ließ – und hinterher zum Rückbau gezwungen wurde. Das ging in die Tausende, denn der 110 Jahre alte gusseiserne Zaun musste nachgebaut werden, also Streben und Muster gegossen werden nach dem alten Vorbild, was erst einmal die Anfertigung einer Gussform erforderlich machte und zweitens die Beauftragung einer Gießerei, die diesen Auftrag überhaupt annehmen wollte.

Die alte Haustür ist schön, aber ein Problemfall

Fast immer steht eine alte Haustür unter Denkmalschutz. Die Haustüren unserer Vorfahren waren aus Holz, meistens aus massiven Eichenbohlen, die jahrelang regensicher, aber ansonsten unter freiem Himmel gelagert worden waren, ehe aus ihnen eine Tür wurde. Nur so ist zu erklären, dass sich diese alten Türen bis heute nicht verziehen. Dennoch können teure Restaurierungen anfallen oder gar der Nachbau einer alten Tür. Letzteres hat zwar den Vorteil, dass dann eine fugendichte und einbruchsichere Tür entsteht, die einem "Blower-Door-Test" standhält, aber eine Haustür mit reichem Schnitzwerk, wie auf dem Foto zu sehen, kostet als Nachbau locker 25.000 €. Selbst wenn die historische Tür restauriert werden kann, so erhält sie dadurch keine zusätzliche Wärmedämmung. Wenn ein Drei- oder Fünf-Punkt-Getriebeschloss und eine Lippendichtung eingebaut werden können, damit Einbrecher und Wind und Kälte draußen bleiben, wird der Denkmalschutz nichts dagegen haben, aber man muss auch einen Handwerker finden, der sich der Sache annimmt.

Neue Fenster im Denkmalobjekt: In jedem Fall teuer

Alte Fenster mit Einfachverglasung dürfen natürlich herausgerissen werden, wenn die neuen isolierverglasten Fenster mit zwei oder gar drei Glasscheiben optisch und vom Material her den alten Fenstern entsprechen. Die Betonung liegt bei Material: Wo bisher Holzfenster eingebaut waren, wird man stattdessen keine Alu- oder Kunststofffenster einbauen dürfen. Der Austausch alter Fenster gehört zu den wichtigsten Maßnahmen, um in etwa an die Dämmwerte der Energieeinsparverordnung heran zu kommen. Auf den Nachbau von Holzfenstern haben sich in der BRD etwa zwanzig Schreinereinbetriebe spezialisiert, die Fenster mit Bogen und Spitzbogen oder aufklappbaren Oberlichtern problemlos herstellen – aber solche Fenster für Denkmalobjekte sind in jedem Fall teuer. Aus einem alten Glasfenster mit Bleiverglasung und Glasmalerei, wie sie insbesondere in der Jugendstilepoche üblich waren, wird man natürlich kein Energieeinsparfenster machen können. Der Hausbesitzer wird aber hinter das historische Fenster ein Kastenfenster setzen dürfen, um die Kälte draußen und die Wärme drinnen zu lassen.

Das Treppenhaus: Bodenfliesen zerbrochen, Treppe knarrt

Insbesondere in den Bürgerhäusern der Zeit zwischen 1880 und 1910 wurden im Treppenhaus Bodenfliesen verlegt, die wunderschöne Farben und Ornamente hatten und die heute – ein Glücksfall – auch wieder als Replikate nach alten Entwürfen hergestellt werden. Diese alte Bodenkeramik war und ist enorm widerstandsfähig, aber Beschädigungen ließen sich im Lauf der Jahrzehnte kaum je vermeiden. Ist jede zehnte Fliese "angeknackst", wird der Denkmalschutz nichts dagegen haben, wenn die alten ganz heraus gestemmt und Replikate verlegt werden, die in etwa dem alten Bodenbelag entsprechen. Eine derartige Restaurierung des alten Bodenbelags ist also finanzierbar, ebenso wie das Verlegen von Massivholzdielen, Naturstein oder Parkett. Teurer wird es, wenn eine ganze Treppe ausgetauscht und nachgebaut werden muss. Deshalb versucht der Hausbesitzer zunächst einmal, dass ein Holztreppenbauer das Knarren der alten Treppe beseitigt und beschädigte Stufen ausbessert.

Oft packt den Hauskäufer auch der Ehrgeiz. Die Treppe steht zwar unter Denkmalschutz, aber natürlich kann die Behörde nicht vorschreiben, dass er die acht Lackschichten, die wechselnde Eigentümer auf die Stufen gepinselt haben, wieder abkratzt. Das will nun der Hausbesitzer auf eigene Initiative bewerkstelligen, was ihn einen hohen fünfstelligen Betrag für den Malermeister kostet. Macht er sich selber daran, um mit Lösemitteln, Spachtel, Lötlampe oder Schleifmaschine die Lackschichten abzutragen, sind Verzweiflungsattacken nicht auszuschließen.

Dämmlage auf die Fassade fast unmöglich

Wer 1730 ein Landgut oder 1880 ein Patrizierhaus baute, der wusste nicht viel über wärmegedämmte Fassaden. Man heizte über einen Kachelofen, der bestimmte Zimmer warm hielt (schließlich hatte man ja Personal, dass ständig Holz nachlegen musste), aber insgesamt war es im Winter in solchen Häusern lausig kalt – mit Ausnahme der Küche im Souterrain, wo sich das Personal lieber aufhielt, als in den Dienstbotenkammern unter dem Dach. Die effektivste Art, in einem alten Haus Energie zu sparen, wäre die "Bekleidung" der Fassade mit einer Dämmlage. Steht das Haus unter Denkmalschutz, ist das aber so gut wie ausgeschlossen. Zumal, wenn die Fassade mit Stuckreliefs versehen ist oder sogar – wie hier auf dem Foto – auch noch figürliche Elemente oder Wandbemalungen aufweist. Man wird also die Wände von innen dämmen müssen, was natürlich möglich, aber weniger effektiv ist.

Stuckwände und Stuckdecken

Stuck an Decken und Wänden kann zauberhaft sein. Aber man kann keine Innenwand wärmedämmen, wenn der Stuck darauf unter Denkmalschutz steht. Da insbesondere Patrizierhäuser aus Stein durch hohe Decken auffallen, Wärme aber die Angewohnheit hat, sich nach oben zu begeben, möchte mancher Hausbesitzer eine Zwischendecke einziehen, damit es im Zimmer gemütlich warm wird. Hängt Stuck unter der Decke und ist dieser Stuck, was sehr häufig der Fall ist, denkmalgeschützt, geht das natürlich nicht. Auch darf man eine große Stuckrosette, die mitten auf der Decke prangt, nicht mit Bohrlöchern durchstoßen, um eine moderne Lampenkreation aufzuhängen. Wird es doch getan und der Stuck platzt ab, hat man ein Problem, denn auf die Restauration alten Stucks verstehen sich nicht alle Stuckateure.

Versöhnlicher Ausblick

Nicht alle hier geschilderten Problemfelder tauchen an einem Objekt gleichzeitig auf. Der Hauskäufer ist aber gut beraten, vor Vertragsabschluss einen auf die Sanierung denkmalgeschützter Objekte spezialisierten Architekten oder Sachverständigen hinzu zu ziehen. Die Denkmalschutzbehörden sind meistens verhandlungsbereit und kooperativ und unterstützen die Hauskäufer bei der Gratwanderung zwischen der Beachtung denkmalpflegerischer Vorgaben einerseits und den Anforderungen an neuzeitlichen Wohnkomfort und Energieeinsparung andererseits.

Wer sich über die behördliche Struktur des Denkmalschutzes informieren will, sollte diesen Beitrag der Stadt Neuss lesen. Auch wer nicht in NRW wohnt, wo es sog. Landschaftsverbände gibt, erfährt hier Grundsätzliches, wenn auch von Bundesland zu Bundesland mit anderen Nuancen.

Fotos: fotografen-online (4), Werksfoto Steuler-Fliesen (1)

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