Steigende Baulandpreise machen den Eigenheimbau für Familien mit Kindern und durchschnittlichem
Einkommen immer mehr zum wirtschaftlichen Wagnis. Der Kauf des Grundstücks ist mittlerweile ebenso teuer wie der Bau des
Hauses selbst. Insgesamt stehen so vor allem junge Familien trotz günstiger Baugeldzinsen vor einer zu hohen finanziellen
Hürde. Aber es geht auch anders: In Freiburg vergibt die katholische Kirche Grundstücke im Erbbaurecht. Bei Nutzung eines
Erbbaurechts vermindern sich die Kosten für das Eigenheim um den Kaufpreis des Grundstücks. Für dieses bezahlt der
Erbbauberechtigte nur den monatlich ausgewiesenen Erbbauzins, der festgeschrieben ist. Das erleichtert die Finanzierung
erheblich. "Baugrund lässt sich nicht beliebig vermehren. Wir wollen etwas dagegen tun, dass die Baulandpreise ins Uferlose
steigen", erklärt Klaus Lipp, stellvertretender Leiter der Abteilung Liegenschaften im Erzbischöflichen Ordinariat Freiburg.
Die Erzdiözese berechnet für ihre Grundstücke vier Prozent des aktuellen Verkehrswertes als jährlichen Erbbauzins. Für jedes
minderjährige Kind verringert sich der Zins in den ersten sieben Jahren um 20 Prozent, maximal um 80 Prozent. Das ist gerade
für junge Familien in der Anfangszeit eine große Erleichterung.
Datenbank zeigt "Baugeld vom Pfarrer"
Wohneigentum ist ein erstrebenswertes Ziel, um die Lebensbedingungen für Familien zu verbessern und
ihnen soziale Sicherheit zu geben. Das sehen auch die beiden großen christlichen Kirchen in Deutschland so. Sie fördern
Wohneigentum, um einen Beitrag zum sozialen Ausgleich der Gesellschaft zu leisten. Von den 23 evangelischen Landeskirchen
und den 27 Diözesen der katholischen Kirche unterstützen jeweils 20 den Eigentumserwerb von Familien. Einen systematischen
Überblick über diese Art der Familienförderung gab es bislang nicht. Die "Aktion pro Eigenheim", die sich als Anwalt
bauwilliger Familien versteht, leistet auf diesem Gebiet einmal mehr Pionierarbeit. Die Initiative hat nun erstmals alle
kirchlichen Förderangebote zusammen getragen, die Häuslebauer in Anspruch nehmen können. Die kompakte Übersicht zeigt, in
dieser Form einmalig, wo es "Baugeld vom Pfarrer" gibt, nennt alle Konditionen und sämtliche Ansprechpartner. "Die 'Aktion
pro Eigenheim' hat damit einen weiteren Förderschatz gehoben, der bislang weitgehend unentdeckt war und dementsprechend
brach lag", erläutert Max Schierer, Präsident des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V., München, und
Mit-Initiator der
"Aktion pro Eigenheim".
Enormes Sparpotenzial durch Erbbaurecht
Dass sich "Baugeld vom Pfarrer" lohnt, zeigt die Musterrechnung der Erzdiözese Freiburg: Bei einem
Grundstückswert von 100.000 Euro beträgt die Belastung bei Kauf 6.000 Euro jährlich (Finanzierung zu sechs Prozent, ohne
Tilgung). Bei Nutzung des Erbbaurechts verringert sich die Belastung um 2.000 auf 4.000 Euro jährlich (Erbbauzins vier
Prozent, ohne Kinderermäßigung). Eine Familie mit zwei Kindern erhält für die ersten sieben Jahre zusätzlich 40 Prozent
Ermäßigung. Daraus ergibt sich ein Erbbauzins von 2,4 Prozent beziehungsweise 2.400 Euro jährlich. Die Ersparnis gegenüber
dem Grundstückskauf beläuft sich auf 3.600 Euro im Jahr und summiert sich in sieben Jahren auf 25.200 Euro. In diesem
enormen Sparpotenzial liegt die wirtschaftliche Bedeutung des Erbbaurechts: Statt des Grundstückspreises zahlt man
Erbbauzinsen, die in der Regel niedriger sind als die Hypothekenzinsen für langfristige Kredite. Das nicht gebundene Geld
kann in das Haus investiert werden. "Auf diese Weise reicht das Einkommen vieler Familien aus, um ihr Eigenheim solide zu
finanzieren", betont Klaus Lipp. Kein Wunder, dass das Angebot gerne genutzt wird: Die Erzdiözese Freiburg verwaltet über
6.000 Erbbaurechte.
Seit 1919 gesetzlich verankert
Die Vergabe von Erbbaurechten stellt das zentrale Förderinstrument der Kirchen dar. Viele Gemeinden
und kirchliche Stiftungen verfügen über Grundbesitz, der, sofern er nicht für kirchliche Zwecke benötigt wird, Familien
mit Kindern den Bau eines Eigenheims ermöglichen kann. Da kirchliche Grundstücke häufig nicht verkauft werden dürfen,
bietet sich das seit 1919 gesetzlich verankerte Erbbaurecht an. 14 katholische Diözesen und 20 evangelische Landeskirchen
vergeben Erbbaurechte. Bei der katholischen Kirche werden sie meist zentral über die Diözese angeboten und abgewickelt,
bei der evangelischen Kirche dagegen oft über die jeweilige Kirchengemeinde. Die Diözesen werben zudem offensiver für die
Vorteile des Erbbaurechts.
Bei der Kirchengemeinde vor Ort anfragen
Der von den evangelischen Kirchengemeinden erhobene Erbbauzins liegt im bundesweiten Durchschnitt bei
vier bis fünf Prozent des aktuellen Verkehrswerts des Grundstücks. Die Gemeinden der Landeskirche Thüringen berechnen für
ihre Grundstücke einen festen Geldbetrag von einem bis vier Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Bei einem
Grundstückspreis von 100 Euro pro Quadratmeter entspräche das einem Erbbauzins von einem bis vier Prozent; je höher der
Grundstückspreis, desto geringer fällt relativ betrachtet der Erbbauzins aus. Die genauen Konditionen werden von den
Kirchengemeinden als Grundstückseigentümer individuell bestimmt. Auch über Ermäßigungen für Familien, die eine Ausnahme
darstellen, wird vor Ort entschieden. Es kann sich also lohnen, bei der eigenen Kirchengemeinde nachzufragen und eventuell
Sonderkonditionen auszuhandeln. Dann ist im Einzelfall auch ein Erbbauzins von unter vier Prozent möglich.
Siedlungswerke unterstützen Familien mit Darlehen
Die Kirchen vergeben aber nicht nur Erbbaurechte. Wenig bekannt ist, dass es eine Art
"Eigenheimzulage" von kirchlichen Siedlungswerken gibt. Sie entstanden in ihrer heutigen Gestalt zur Zeit der Wohnungsnot
in Deutschland nach 1945, als Wohnungsbau ein vorrangiges Ziel kirchlicher Daseinsfürsorge war. Die evangelischen
Siedlungswerke beschränken diese sinnvolle Form der Förderung momentan auf Mitarbeiter der Kirchengemeinden. Die
Siedlungswerke von sieben katholischen Diözesen (Köln, Paderborn, Münster, Essen, Hildesheim, Dresden-Meißen,
Rottenburg-Stuttgart) vergeben dagegen heute noch zinslose oder zumindest verbilligte Darlehen oder Baukostenzuschüsse an
bauwillige Familien.
Auf die Streichung der Eigenheimzulage reagiert
Das Familienheim-Hilfswerk für die Erzdiözese Paderborn zahlt an Familien mit Kindern zinslose
Darlehen aus. Gefördert werden Neubau und Erwerb von familiengerechten Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie der
Ausbau oder die "Großreparatur" vorhandenen Wohneigentums. Die Grundförderung für Familien mit einem Kind beträgt
10.000 Euro. Für jedes weitere Kind im Haushalt erhöht sich die Förderung um 1.500 Euro. Familien mit zwei Kindern
erhalten so ein Darlehen in Höhe von 11.500 Euro. Die Tilgung erfolgt über elf Jahre in monatlich gleich bleibenden
Raten von 88 Euro. Für die geförderten Haushalte gelten bestimmte Einkommensgrenzen. Eine Familie mit zwei Kindern darf
über bis zu 2.380 Euro Nettoeinkommen pro Monat verfügen, das entspricht einem Jahresbruttoeinkommen von etwa 42.000
Euro. Besonderheit: Für jedes weitere Kind, das nach Stellung des Antrags geboren wird, werden jeweils 800 Euro des
Darlehens erlassen. Die Erzdiözese Paderborn hat ihre Förderung zu Beginn des Jahres 2007 sogar kräftig aufgestockt.
Bis dahin lag der Grundförderbetrag bei 5.000 Euro. "Wir haben nach Abschaffung der Eigenheimzulage festgestellt, dass
die Zahl der Darlehensanträge deutlich zurückging", erläutert Achim Stumpenhagen von der Hauptabteilung Finanzen der
Erzdiözese. "Deshalb haben wir beschlossen, das Angebot finanziell noch attraktiver zu machen, um Familien nach dem
Wegfall der staatlichen Förderung mehr zu unterstützen", so Stumpenhagen.
Fördermittelübersicht ausgebaut
Sämtliche Förderangebote mit allen Konditionen gibt es ab sofort unter www.aktion-pro-eigenheim.de
im Internet. Die Fördermittel der Kirchen ergänzen den Fördermittelüberblick, den die "Aktion pro Eigenheim" auf ihrem
Portal per Suchfunktion und Datenbanken anbietet. Dort kann man bereits bequem und einfach die Förderprogramme von Bund,
Ländern und Kreisen sowie, mit dem "Baugeld vom Bürgermeister", exklusiv die Förderangebote für Familien von 258 Kommunen
recherchieren. "Damit bauen wir konsequent und in idealer Weise unser Informationsangebot aus, das Familien den Weg ins
Eigenheim erleichtert", betont Max Schierer.
Info-Kasten:
Kein Besitz zweiter Klasse
Das Erbbaurecht stößt gelegentlich noch auf Vorbehalte, dabei ist es kein Besitz zweiter Klasse. Das
Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt und im Grundbuch wie ein Grundstück eingetragen. Das Erbbaurecht ist
beleihbar, was die Fremdfinanzierung durch Aufnahme von Hypotheken oder Grundschulden ermöglicht. Das Eigentum im
Erbbaurecht ist vererbbar und übertragbar wie eine Immobilie mit Grunderwerb. Steuerlich wird das Haus auf dem
Erbbaugrundstück genauso behandelt wie auf einem Kaufgrundstück. Erbbaurechte haben häufig eine Laufzeit von 99 Jahren.
Der jährliche Erbbauzins richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks bei Vertragsbeginn und bezieht sich auf das
unerschlossene Bauland; die Erschließungskosten trägt der Erbbauberechtigte. In der Regel wird der Zins während der
Laufzeit an die amtlich festgestellte Einkommens- und Preisentwicklung angepasst; die Wertsteigerung des Grundstücks
bleibt dagegen unberücksichtigt.
Die Förderbedingungen
Erbbaurechte werden von beiden Kirchen in den meisten Fällen an alle bauwilligen Familien vergeben,
unabhängig von Religionszugehörigkeit oder Konfession. Voraussetzung ist in der Regel, dass im geförderten Haushalt
Kinder leben. Gibt es für ein Grundstück mehrere Bewerber, spielen bei der Entscheidung über die Vergabe des Erbbaurechts
zunächst die Zahl der Kinder und Kriterien wie die finanzielle Lage der Familie eine Rolle, erst in zweiter Linie wird
nach der Konfession gefragt. Bei den Darlehen legen die katholischen Siedlungswerke strengere Maßstäbe an. Hier wird in
aller Regel verlangt, dass mindestens einer der Ehepartner katholisch ist, dass die Eheleute kirchlich (besser:
katholisch) getraut wurden, und dass die Kinder getauft (besser: katholisch getauft) sind. Oft gelten, zumindest auf dem
Papier, noch strengere Richtlinien. Ob es im Einzelfall Ausnahmen davon geben kann, entscheiden die Diözesanverwaltungen.
Des Weiteren spielen auch bei den Darlehen Vergabekriterien wie Anzahl der Kinder, mögliche Behinderung eines
Haushaltsmitglieds, Familieneinkommen oder Höhe der Baukosten eine Rolle.
Immobilien-Schnäppchen aus dem Bestand der Kirchen
Abgesehen von Erbbaurechten oder Darlehen bieten einige Diözesen auf ihren Internetseiten
Baugrundstücke und Wohnhäuser aus ihrem Bestand zum Verkauf an. Auf dem Portal www.kirchengrundstuecke.de vermarktet die
evangelische Kirche Immobilien aus ihrem
bundesweiten Bestand (außer Baden-Württemberg und Bayern) im Internet. Hier kann
das
ein oder andere Schnäppchen dabei sein, so dass Kaufinteressenten auch dadurch günstig zu
Wohneigentum kommen
können.
