| Die Familie wird größer, das Haus wird zu klein und helfen kann nur ein Anbau? Sie wollen die Sonne auch im Winter genießen
und planen einen Wintergarten? Nun, vor die Verwirklichung solcher Wünsche haben die Behörden die Landesbauordnung (LBO) gesetzt und meist auch einen
Bebauungsplan. Diese können ganz schöne Spielverderber sein. Denn häufig stimmen eigene Vorstellungen und die behördlichen Vorgaben wenig überein.
So läuft es dann auch meist auf einen Kompromiss hinaus, wobei auch die finanziellen Möglichkeiten eine Rolle spielen. |
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Als erste Hürde im Bebauungsplan lauern Baugrenzen und Baulinien. Die Baugrenze ist dabei im Plan durch eine
Strich-Strich-Punkt-Linie kenntlich gemacht. Der Baukörper kann innerhalb der Baugrenze beliebig angeordnet werden, sofern die Abstandsflächen
eingehalten werden. Eine Punkt-Punkt-Strich-Linie kennzeichnet die Baulinie. Ist so eine Baulinie im Bebauungsplan vorhanden, muss das Gebäude
auf diese Linie gebaut werden. Ziel einer Baulinie ist es zumeist, eine durchgehende Häuserflucht an der Straßenseite zu erzielen. Gibt es bezüglich
Baugrenze bzw. Baulinie keine Vorschriften, gilt das Nachbarschaftsrecht. Abhängig von der LBO des jeweiligen Bundeslandes, sind 2,5 bis 3 Meter
Mindestabstand vorgeschrieben.
Die Abbildung zeigt es: Auf der Westseite ist kein weiterer Anbau möglich, das bestehende Vordach mit Balkon kann
höchstens noch umhüllt werden. Auf der Nordseite kann das Garagendach als überbaut werden. Den meisten Platz für einen Anbau oder einen Wintergarten
gibt es im Süden oder Osten. Doch bevor man einfach den Anbau bis an die Grenze plant, wartet bereits die nächste Hürde in Form der Nutzungsziffern.
Damit sind Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) gemeint. Sie werden im Bebauungsplan festgelegt.
Die GRZ gibt an, wie groß der
Anteil der bebauten Fläche an der Gesamtfläche sein darf. Ist zum Beispiel eine GRZ von 0,3 festgelegt, darf bei einer Grundstücksgröße von 600 m² das
Gebäude (inkl. Garage und befestigter Zufahrt) maximal eine Grundfläche von 180 m² (600 x 0,3) besitzen. Die GFZ wiederum gibt an, wieviel Quadratmeter
Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Hat das Grundstück beispielsweise eine Fläche von 500 m² und die GFZ beträgt 0,5, dann
darf das Gebäude, verteilt auf alle Geschosse, höchstens eine Wohnfläche von 250 m² haben. Was sich kompliziert anhört, heißt im Klartext nichts anderes,
als dass man vielleicht das Haus nicht verbreitern, aber erhöhen darf - oder umgekehrt. In der Abbildung vergrößert der Glasanbau auf der Garage zum
Beispiel nicht die GRZ, sondern nur die GFZ.
Sind freistehende Häuser vorgeschrieben (auch als offene Bauweise bezeichnet), ist es fast
unmöglich, direkt an der Grenze zu bauen. Wenn für Garagen eine Grenzbebauung toleriert wird, lässt sich das nicht auf einen Wintergarten übertragen.
Er gilt als Wohnraum und geht nicht wie eine Garage als untergeordneter Raum durch. Ob und wofür eine Baugenehmigung benötigt wird, lässt sich am
einfachsten durch eine Beratung beim Bauamt klären. Es wäre doch schade, wenn alle Planungen umsonst waren oder schlimmstenfalls (wenn einfach gebaut
wurde) alles wieder zurückgebaut (also abgerissen) werden müsste.
Nicht schaden kann es, sich dabei von einem Architekten, Bauingenieur oder
Handwerksmeister beraten zu lassen. Die sind zu einem versierter im Umgang mit den Fallstricken, die das Gesetz so bietet. Zum anderen bearbeitet die
Behörde ohnehin nur Eingabepläne, die von einem so genannten Planvorlage-Berechtigten eingereicht wurden. |
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