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Checkliste und Ratgeber für den Kauf bewohnter ("gebrauchter") Häuser und Eigentumswohnungen


Ein Service der Internet-Websites "baumarkt.de" und "fertighaus.de"

A) Allgemeiner Zustand der Immobilie


  • Zustand Keller und Kellerwände
    trocken feucht schimmelig
    vom Hausschwamm befallen*?

    *In diesem Fall das Objekt nicht kaufen!

  • Sind die tragenden Wände und Innenwände

    trocken feucht schimmelig*?
    (* Hinweis: Nicht jede Schimmelbildung ist auf Feuchtigkeit in den Wänden zurückzuführen. Ist nur die Tapete befallen, der Putz jedoch, wenn Sie ihn leicht ankratzen, einwandfrei, liegt nur ein Belüftungsschaden vor - zu deutsch: Der Hausbesitzer lüftet zu wenig.)

  • Die Fassade besteht aus und ist
    in gutem Zustand reparaturbedürftig erneuerungsbedürftig


    (Hinweis: Sehen Sie sich die Schlagregenseite besonders gründlich an!)

  • Sind Fenster und Türen
    dicht undicht teils-teils

    (Hinweis: Nehmen Sie ein Blatt Papier, legen Sie es zwischen Fensterflügel und Rahmen, schließen Sie das Fenster, ziehen Sie an dem Papier. Läßt sich das Papier durchziehen, ist das Fenster undicht.)


  • Sind die Fenster isolierverglast?
    ja nein


  • Falls isolierverglast, sind alle Scheiben glasklar oder haben sie einen Schleier?
    Ja, glasklar
    Nein, Fenster haben einen Schleier

    (Hinweis: Bei älteren Fenstern kann das Gas zwischen den Scheiben entwichen sein; es haben sich deshalb graue Schleier gebildet).


  • Sind die Fenster gegen Einbruch geschützt?
    ja nein


  • Falls Rolladen eingebaut sind - funktionieren diese einwandfrei, insbesondere eine etwaige Rolladen-Automatik?
    ja nein teils-teils


  • Hat die Haustür eine massive Füllung und ist sie einbruchhemmend ausgestattet, nämlich durch
    Füllung aus massivem Holz, Metall
    oder einbruchhemmendem Glas
    ja nein
    Getriebeschloß ja nein
    Sicherheitsbeschläge, Türschild ja nein


  • Sind die Treppen, insbesondere Spindeltreppen ("Wendeltreppen") und die Geländer in stabilem Zustand oder vibrieren bzw. "wackeln" sie?
    ja nein


  • Sind die Geschoßdecken trittschallgedämmt?
    ja nein
    (Hinweis: Lassen Sie bei der Hausbesichtigung Ihre Ehefrau mit Stöckelschuhen durch die oberen Räume gehen, während Sie in der darunterliegenden Etage lauschen.)

  • Wie stark sind die Außenmauern, aus welchem Material bestehen sie und handelt es sich um eine wärmegedämmte Fassade (lassen Sie sich die Baupläne zeigen!)?

  • Von welchem Baujahr sind Heizkessel und Brenner? (Hinweis: Man geht davon aus, daß Heizkessel und Brenner zehn bis zwölf Jahre funktionsfähig sind.)

  • Lassen Sie sich den Abgasbescheid zeigen - wie hoch ist der Wert?
    In Ordnung zu hoch

  • Liegt ein Energieausweis vor als
    Bedarfsausweis Verbraucherausweis
    (Hinweis: Der Bedarfsausweis gibt dem Kaufinteressenten einen besseren Überblick)

  • Wie ist der Zustand der wasserführenden Leitungen?
    einwandfrei 1-2 x gelötet/repariert mehrfach gelötet/repariert


  • Gab es Rohrbrüche?
    nein ja, einmal ja, mehrfach

    (Hinweis: Erklären Sie dem Vorbesitzer, Sie wollten seine Hausbesitzer-Versicherung übernehmen
    und lassen Sie sich eine Kopie der Police aushändigen. Rufen Sie bei der Versicherung an, ob Schäden eingetreten sind.)


  • Liegen in den Wänden Leerrohre?
    ja nein


  • Gibt es Telefon- und Kabel-Anschlußbuchsen in jenen Räumen, in denen Sie ein Telefon brauchen?
    Telefon-Anschluß ja analoger Anschluß ISDN-Anschluß
      nein
    Kabel-Anschluß ja nein


  • Bei Ölheizung: Ist der Lagerbehälter
    aus Kunststoff aus Stahl
    Batterietank Erdttank


  • Bei Öltank im Gebäude: Ist der Raum als Auffangwanne ausgebildet und mit der vorschriftsmäßigen Wandbeschichtung versehen?
    ja nein


  • Wie ist die Beschaffenheit der Fußböden?
    Küche gut mittelmäßig schlecht
    Wohnraum gut mittelmäßig schlecht
    Kinderzimmer gut mittelmäßig schlecht
    Schlafzimmer gut mittelmäßig schlecht
    Arbeitszimmer gut mittelmäßig schlecht


  • Ist eine Einbauküche vorhanden?
    ja nein
    Bei ja, Marke Kaufjahr
    Zustand gut mittelmäßig schlecht


  • Ist der Zustand des Bades
    gut mittelmäßig schlecht
    (Hinweis: Verkalkte Armaturen/Duschwände? Nicht rutschfeste Bodenfliesen? Instabil verankerte WC-Becken, Waschtische? Schimmel in der Dusche? Veraltete, "stumpfe" oder angestoßene Fliesen?)
    Ihre Feststellungen:


  • Speziell bei Flachdächern: Ist das Dach isoliert?
    ja nein
    (Hinweis: Achten Sie aufmerksam darauf, ob die Decke "Wasserkränze" aufweist oder Teile der Decke neu überstrichen wurden!)

  • Ist der Dachboden ausgebaut?
    ja nein
    bei "ja" fachmännisch laienhaft


  • Isolierung des Dachstuhls:
    ja, mit nein


  • Ist das Dachstuhl-Gebälk einwandfrei?
    ja nein
    (Siehe dazu auch Absatz "Besonderheiten bei Holz- und Fachwerkhäusern")

  • Wie ist die Dacheindeckung?
    einwandfrei vermoost ausgebessert


  • Zur Dachentwässerung ("Regenrinnen"):
    Kunststoff Kupfer Zink
    einwandfrei geflickt erneuerungsbedürftig


  • Gehört zum Objekt
    eine Garage Einstellplatz in der Tiefgarage Außenparkplatz
  • Zustand Garage im oder am Haus
    gut mittelmäßig reparaturbedürftig
    (Garagenboden sauber oder öldurchtränkt, Tor einwandfrei schließend usw.)

  • Gehört zum Objekt ein Balkon?

  • Dann bitte unsere gesonderte Checkliste über den Zustand von Balkonen abrufen.

  • Zustand der Zuwege und Terrasse
    gut mittelmäßig erneuerungsbedürftig
    (Hinweis: Prüfen Sie, ob das Terrassengefälle vom Haus wegführt und Abläufe - "Gullys" - vorhanden sind. Prüfen Sie ob, der Terrassenbelag auch bei Nässe rutschfest ist. Bedenken Sie, daß Zuwege und Zufahrten, bei denen die Pflasterung oder der Plattenbelag "wackelt", uneben oder sogar ausgebrochen sind, über kurz oder lang erneuert werden müssen.)

  • Zustand des Gartens
    gepflegt ungepflegt verwildert/verunkrautet


  • Zustand der Zaunanlage und des Gartentors
    einwandfrei mittelmäßig stark beschädigt
    (Hinweis: Zaunpfähle vermorschen oder rosten am ehesten in Bodenhöhe)

    B) Besonderheiten bei Holz- und Fachwerkhäusern

  • Das Holz an der Außenfassade ist
    gut verzogen bläulich verfärbt morsch
    und weist Insektenbefall auf ("Holzwurm", Hausbock usw.), und zwar
    nein gering mehrere Stellen durchgängig/fast überall


  • Das Fachwerk ist
    gut gering verzogen stark verzogen morsch
    und weist Insektenbefall auf ("Holzwurm", Hausbock usw.), und zwar
    nein gering mehrere Stellen durchgängig/fast überall
    (Hinweis: Tierischer Holzbefall, sofern er fachmännisch bekämpft wurde und das Holz nun nicht gerade so vermulmt ist, daß es zusammenbricht, muß kein Hinderungsgrund sein, ein Fachwerkhaus zu kaufen. Gebälk mit abgetötetem Befall kann Jahrhunderte überdauern.)

  • Das Holz/die Holzverkleidungen in den Innenräumen sind
    gut einigermaßen mit Anstrich versehen, und zwar mit


    (Hinweis: Bestehen Sie darauf, daß der Hausverkäufer Ihnen nachweist, mit welchen Mitteln das Holz im Innenbereich behandelt wurde. Bei Häusern, die älter als acht Jahre sind, besteht grundsätzlich der Verdacht, daß das Holz in den Innenräumen mit Anstrichen versehen wurde, die heute nicht mehr zulässig sind. Im Zweifelsfall und mit Rücksicht auf Ihre Gesundheit nehmen Sie eine Holzprobe und lassen Sie diese analysieren, siehe dazu Holzproben-Analyse.)

  • Liegen Baugenehmigungen vor für alle nachträglichen Anbauten wie Garagen, Dachausbau, Einbau von Dachgauben, Anbau von Balkonen, Erkern, Wintergärten, Gartenhäuser und Pavillions, sofern diese auf einem Beton-Fundament stehen usw.?
    ja teils/teils nein
    Insbesondere fehlt die Baugenehmigung von (Hinweis: Bei vielen "gebrauchten Häusern" wurden - häufig in Schwarzarbeit - illegale Anbauten vorgenommen. Dies fällt spätestens dann auf, wenn Sie selbst bauliche Veränderungen vornehmen wollen, die vom Bauamt geprüft werden müssen. Auch wenn illegale Anbauten vom Vorbesitzer vorgenommen wurden, schützt Sie das im Extremfall nicht vor dem Abriß.)

  • Sind die Erschließungskosten bezahlt (Gemeinde nachfragen)?
    ja teilweise nein
    (Hinweis: Es ist eine Frage des Kaufpreises oder des Kaufvertrags, wer noch ausstehende Erschließungs- und Anliegerbeiträge zu zahlen hat. Häufig werden z.B. bei Straßenausbauten Abschlagszahlungen verlangt und Jahre später kommt das dicke Ende hinterher.)

    C) Das Umfeld der Immobilie

  • Befand sich auf dem Grund und Boden (siehe Grundbuch) früher ein Industriebetrieb, eine Mineralölhandlung oder dergleichen?
    ja nein
    Bei "ja", gibt es eine Bodenanlyse?
    ja nein
    (Hinweis: Vor allem in den neuen Bundesländern ist die Frage, ob das Erdreich belastet ist, sorgfältig zu klären. Auch in den alten Bundesländern ist es vorgekommen, daß Gemeinden Industriebranchen mit kontaminierten Böden an ahnungslose Bauherren verkauft haben).

  • Wie ist der Verkehrslärm an der zum Kauf angebotenen Immobilie?
    gering mittelmäßig erheblich
    (Hinweis: Verkäufer von Immobilien in der Nähe von stark frequentierten Straßen oder in der Nähe von Bahnlinien und Flughäfen pflegen Interessenten immer dann zu Besichtigungen einzuladen, wenn der wenigste Verkehr herrscht.)

  • Was hat die Gemeinde mit dem Wohngebiet bzw. angrenzenden Wohngebieten oder Freiflächen vor? Nehmen Sie Einsicht in die Flächennutzungs- und Bebaungspläne, notieren Sie hier Ihre Erkenntnisse: (Hinweis: Gemeinden können auf die Idee kommen, ein relativ ruhiges Mischgebiet in ein Gewerbegebiet umzuwidmen, eine Hochstraße an Ihrem Grundstück vorbeizuführen, eine Nebenstraße in eine Ortsumgehung umzuwandeln, ein Parkhaus, eine Sporthalle und dergleichen hinter oder neben Ihrem Grundstück zu errichten usw. Erkundigen Sie sich deshalb "ganz harmlos" in Ihrer zukünftigen Nachbarschaft, im Verdachtsfall gehen Sie zur Lokalredaktion der örtlichen Tageszeitung, bei der Sie u.U. mehr erfahren, als bei der Gemeinde.)

    D) Schlussbemerkung


    Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, kann und wird nicht erwarten, daß er alles in makellosem Zustand vorfindet. Die hier aufgezeigten möglichen Schwachpunkte, die Sie bei einem beabsichtigten Hauskauf eventuell vorfinden, sollen Sie nicht grundsätzlich davon abhalten, das Objekt zu kaufen. Entscheidend ist der Umfang der Mängel, der Preis des Hauses und Ihre Kapitaldecke für die Renovierung/Sanierung.

    Deshalb soll diese Checkliste dazu beitragen, daß Sie sich ein realistisches Bild von den auf Sie zukommenden Reparatur-, Sanier- oder Umbaukosten machen.

    Bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie sollten immer Handwerker Ihres Vertrauens, ein Sachverständiger oder Architekt zugegen sein. Beim Kauf eines Holz- bzw. Fachwerkhauses unbedingt ein Zimmermeister. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie umzubauen, ist der Architekt unerläßlich, weil er Ihnen sagen kann, was machbar ist und was nicht.

    Achten Sie bei Abfassung des Kaufvertrags darauf, daß der Verkäufer genaue Angaben zum Bauzustand abgibt. Standardformulierung wie "Gekauft wie besichtigt unter Ausschluß jeder Gewährleistung" sollten Sie nicht akzeptieren, weil Sie im Schadensfall dem Verkäufer nachweisen müssen, daß er die Mängel kannte, Ihnen aber bewußt verschwiegen hat.

    Rechnen Sie immer damit, daß bei Reparaturen und Sanierungen Kosten entstehen, die trotz fundierter Kalkulation der Handwerker höher ausfallen können als angeboten - denn niemand weiß, was er vorfindet, wenn eine Wand aufgestemmt, Fassadenbeschichtungen entfernt oder Deckenverkleidungen abgenommen werden müssen.
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