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Am Anfang steht der Traum vom eingenden Haus
Ein eigenes Haus, wer träumt nicht davon.
Endlich unabhängig sein von den Launen des Vermieters. Das Haus nach den eigenen Vorstellungen planen, gestalten und möglicherweise auch
selbst bauen zu können. Das wäre es. Im Kopf oder auf dem Papier bestehen vielleicht auch schon konkrete Baupläne. Sie wissen schon genau,
was Sie wollen. Doch wissen Sie auch, was im Vorfeld und während des Bauens alles an Papierkram auf Sie zukommt? Welche Genehmigungen, Nachweise und planerischen Unterlagen der Bauherr unbedingt benötigt? Was der Bauherr bei der Wahl seines Grundstückes beachten muß? Auf
alle diese Fragen finden Sie bei uns eine Antwort.
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Das Haus von einem Bauträger
Sicherlich können Sie sich auch den ganzen Aufwand mit
Bauplatzsuche, Grundstückskauf und Hausbau ersparen, wenn Sie das Haus von einem Bauträger kaufen. Vielleicht sparen Sie auch etwas
Geld. Den Traum von Individualität können Sie sich jedoch zum Großteil abschminken. Oft handelt es sich um standardisierte Typenhäuser mit wenig Spielraum für Sonderwünsche. Einige Dinge sollten Sie beim Kauf eines Eigenheims von einem Bauträger dennoch beachten. Zunächst
sollten Sie sich Häuser anschauen, die der Bauträger bisher gebaut hat. Auch über die Bonität der Firma sollten Sie Auskunft einholen. Die
Ausschreibungsunterlagen sollten Bestandteil des Vertrags werden und achten Sie auf versteckte Kosten wie beispielsweise Drainagen,
Sickergruben oder Hausanschlusskosten. Fixieren Sie vertraglich den Fertigstellungstermin und vereinbaren Sie pauschale Konventionalstrafen
für jeden Tag, den das Unternehmen den vereinbarten Termin überschreitet. Lassen Sie sich nicht auf finanzielle Vorleistungen ein und
zahlen Sie nur nach Teilabnahmen.
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Ein Fertighaus kaufen bzw. errichten lassen
Fertighäuser haben den Vorzug, daß der Bauherr
unter tausend Haustypen auswählen und so ein Traumhaus finden kann, ohne Architekten und Handwerker beauftragen zu müssen. Was für den
Bauträger aus dem vorherigen Absatz gilt, gilt auch für Fertighaushersteller. Zahlen Sie nur Zug um Zug!
Genauso, wie die
Bauträgergesellschaften bieten auch Fertighaushersteller Grundstücke aus eigenem Bestand an. Entscheidet man sich für diese Lösung, brauchen
Sie die weiteren Spalten dieses Beitrags eigentlich gar nicht mehr durchzulesen. Denn die Hersteller erbringen für Sie ja alle Leistungen -
vom Bauantrag bis zur Schlußabnahme. Allerdings sollten Sie alle Unterlagen, die zum Bauantrag gehören (siehe auch unsere
Checkliste zum Abhaken im Kapitel "Bauantrag") unbedingt in ihren Händen behalten, denn es könnte ja sein,
daß Sie Ihr Haus eines Tages verkaufen wollen. Das gilt auch für die Unterlagen, wie im Kapitel "Die Abnahme..." beschrieben.
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Das Grundstück - Paradies oder Hölle?
 Ein
passendes Grundstück zu finden, ist in manchen Regionen Deutschlands gar nicht so einfach. Damit der Traum vom Paradies nicht zu einem Trip in
die Hölle wird, sollten Sie sich bei der Suche nach einem Grundstück sehr gut informieren. Fahren Sie in die Gegend, in der Sie später einmal
wohnen möchten, und sprechen Sie dort die Leute nach Bauplätzen an. Fragen Sie bei der Gemeindeverwaltung oder der Kirchengemeinde nach.
Besonders hilfreich sind die Inserate der regionalen Tageszeitungen. Auch eine eigene Such-Anzeige oder der Blick in die Rubrik
"Zwangsversteigerungen" können zum Erfolg führen. Wenn nur noch der Gang zu einem Immobilienmakler weiterhilft, wird es teurer. Die Provision
liegt zwischen drei und sechs Prozent vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer. Haben Sie ein Grundstück gefunden, das Ihren Vorstellungen entspricht,
sollten Sie es nicht gleich kaufen.
Zur Bewertung des Bauplatzes müssen Sie zuvor einige Informationen einholen. Da wäre zunächst die
Frage des Baugrunds zu klären. Wie ist er beschaffen? Ist er zu hart, müssen vielleicht Sprengungen vorgenommen werden? Ist er zu weich, muß
eine dicke Fundamentplatte gegossen werden? Beides treibt den Preis nach oben. Gleiches gilt auch für die Bebauung in Hanglage. Bei
Grundstücken in Hanglage muß zudem beachtet werden, daß es kein steiler Nordhang ist. Im Winter kann dies zu einer reichlich schattigen
Angelegenheit werden. Mehr über dieses Thema erfahren Sie in unserem Artikel Bauen auf der Schräge.
Ist das Grundstück schon erschlossen? Sie dürfen erst bauen, wenn die Erschließung gesichert ist. Fragen Sie beim Gemeindebauamt nach, wann
die Erschließung durchgeführt werden kann und was dies kostet. Denn sind Sie erst mal Grundstückseigentümer, kommen diese Kosten auf Sie
zu.
Nun zu den Grundstückspreisen. Informieren Sie sich frühzeitig beim Bauamt über den Bodenrichtwert Ihres Bauplatzes. Oft
versuchen die Verkäufer mit überzogenen Forderungen einen überhöhten Preis zu erzielen. Durch Verhandlungsgeschick können Sie einiges an Geld
einsparen. Geld, das Sie beim Hausbau auch an anderer Stelle gut brauchen können. Sehr wichtig ist auch zu wissen, ob Ihr Grundstück früher
einmal als Giftmülldeponie gedient hat oder ob die Ruine, die Sie gerne abreißen würden unter Denkmalschutz steht. Vielleicht interessiert Sie
auch zu erfahren, was in Zukunft an Baumaßnahmen in der Umgebung geplant sind. Manche sind positiv (Kindergarten, Einkaufszentrum), andere
sind negativ (Autobahn, Flughafen). Schauen Sie im Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde nach!
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Der Bebauungsplan - Stolperstein für das Traumhaus?
 Das
Traumhaus im Kopf, doch was sagt der Bebauungsplan. Dürfen Sie überhaupt so bauen, wie Sie gerne wollen? Im Bebauungsplan können die Anzahl
der Geschosse, die Dachneigung und -form, Firstrichtung und noch einiges mehr vorgeschrieben werden. Steht nichts darüber im Bebauungsplan,
haben Sie Glück gehabt. Dann können Sie frei wählen. Wenn Sie Schwierigkeiten mit dem Lesen des Bebauungsplans haben (was nichts
Verwerfliches ist, manche studieren das extra), können Sie sich von uns helfen lassen. Falls kein
gültiger Bebauungsplan existiert, gibt das Baugesetzbuch die Art und Weise der Bebauung vor (§ 34 Baugesetzbuch: "Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile). Das komplette Baugesetzbuch können Sie ebenfalls bei
uns einsehen. Falls Sie von einem kleinen Bungalow träumen, der Bebauungsplan jedoch zwingend eine zweigeschossige Bauweise mit
Satteldach vorschreibt, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als so zu bauen wie vorgeschrieben oder sich nach einem anderen Grundstück
umzusehen. Sie sehen, wie wichtig es ist, sich z u e r s t den Bebauungsplan anzuschauen und dann zu kaufen.
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Der Kaufvertrag - Damit alles seine Ordnung hat
Ohne Notar kann in unserem Land kein Grundstück
gekauft werden. Schließlich geht es dabei auch um viel Geld. Da ein Notar unparteiisch sein muß, sollte er Ihr Vertrauen besitzen. Bevor Sie den
Kaufvertrag unterschreiben, lassen Sie ihn auf jeden Fall von einem Fachmann überprüfen. Überprüfen Sie auch anhand des Personalausweises, ob
die Personalangaben des Verkäufers zutreffend sind. Sie müssen zudem klären, ob das Grundstück mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belastet
ist. Falls der Verkäufer die auf dem Grundstück liegenden Verbindlichkeiten bereits getilgt hat, muß die Löschungsbewilligung des Gläubigers
vorliegen. Schauen Sie sich im Grundbuch auch gründlich an, welche Baulasten eingetragen sind. Bei den Baulasten geht es nicht um Geld,
sondern um bestimmte Einschränkungen, die den Wert des Grundstücks schmälern können. Wenn also Ihr Nachbar ein Durchfahrtsrecht durch Ihr neues
Grundstück hat, um zu seiner Garage zu kommen, dürfte Sie das sicherlich nicht begeistern.
Im Kaufvertrag sollte auch stehen, daß sich der Notar
um den Eintrag einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch zu kümmern hat. Das geschieht zu Ihrer Sicherheit. So lange die Auflassungsvormerkung
nicht eingetragen ist, sollten Sie auf gar keinen Fall den Kaufpreis bezahlen. Es sollte im Vertrag vereinbart werden, daß dieser erst dann fällig
wird, wenn die Eintragung vorgenommen wurde. Neben dem Verkäufer freuen sich auch noch Vater Staat, der Notar und das Grundbuchamt über
Geld von Ihnen.
 Die Grunderwerbssteuer liegt bei 3,5 Prozent des Grundstückkaufpreises (Ausnahmen: Beim Kauf des
Grundstücks von z.B. Eltern, Großeltern, Kindern, Enkeln, Schwiegersohn, Schwiegermutter fallen keine Steuern an). Die Gebühren für den Notar und das
Grundbuchamts sind abhängig vom Geschäftswert. Für einen Kaufvertrag verlangt der Notar eine doppelte Gebühr (das heißt zweimal die volle Gebühr
laut Tabelle), eine volle Gebühr ist für die Beurkundung einer Grundschuld fällig. Eine weitere halbe Gebühr fordert der Notar für
Auflassungsbeurkundung. Hinzu kommen noch Schreibgebühren, Auslagen und die Mehrwertsteuer. Die Eintragungen in das Grundbuch werden mit dem
gleichen Gebührensatz beglichen. Der Name des neuen Eigentümers oder eine Belastung kostet eine volle Gebühr. Für den Eintrag der
Auflassungsvormerkung wird eine halbe Gebühr gefordert. Eine Checkliste über den Kauf eines Grundstücks
können Sie bei uns herunterladen und ausdrucken.
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Der Bauantrag - hoffentlich kann es bald losgehen
Baurecht ist Ländersache. Es gibt daher von
Bundesland zu Bundesland Unterschiede bei der Erteilung der Baugenehmigung. Unter bestimmten Bedingungen (im Bebauungsplan ausgewiesen als
Wohngebiet (WS, WR, WA, WB), höchstens zwei Wohnungen und Wohngebäude geringer Höhe (unter 7 m), kann Ihr Bauvorhaben genehmigungsfrei sein.
Das heißt nicht, daß sie keinen Bauantrag benötigen. Selbstverständlich müssen Sie einen Bauantrag erstellen. Er wird jedoch nicht zur
Genehmigung eingereicht, sondern verbleibt auf der Baustelle. Nach Abschluß der Bauarbeiten wird er zusammen mit der Fertigstellungserklärung
an das Baugenehmigungsamt geschickt. Im Fall des genehmigungsfreien Bauens können Baumaßnahmen ohne Baugenehmigung begonnen werden. Allerdings
muß der Architekt eine Erklärung an die Baugenehmigungsbehörde schicken, in der er bescheinigt, daß seine Entwürfe sich an den geltenden Gesetzen
und Forderungen orientieren.
Je nach Bundesland und Bauordnung können noch weitere Erklärungen hinzukommen. Da müssen Sie jedoch Ihren Architekten
fragen, der kennt sich mit diesen Dingen aus. Ist Ihr Bauantrag nicht genehmigungsfrei, müssen Sie rechtzeitig den Antrag auf Erteilung der
Baugenehmigung stellen. Mit zwei bis drei Monaten Bearbeitungsdauer durch das Bauamt müssen Sie rechnen. Parallel zum Bauantrag müssen die Anträge
für die Gas-, Wasser- und Elektroanschlüsse bei den jeweiligen Versorgungsunternehmen gestellt werden. Schon für die ersten Betonfundamente
brauchen Sie Wasser und Strom. Werden die Rohbauarbeiten durch ein Bauunternehmen ausgeführt, muß dieses einen "Bauwasseranschluß" beantragen. Wer
diese Anschlüsse bezahlen muß, hängt von der Vertragsgestaltung ab. Die Kosten für Bauwasser und Baustrom muß die Baufirma bezahlen, falls Sie aber
die Rohbauarbeiten in Eigenleistung erbringen, müssen Sie die Anschlüsse selbst besorgen und die Energiekosten bezahlen.
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Unterlagen Bauantrag |
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Antragsvordruck |
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amtlicher Lageplan 1:500 |
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Genehmigte Eingabepläne mit Prüfungsvermerken im Maßstab 1:100 |
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Baubeschreibung |
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Berechnung der Wohn- und Nutzfläche |
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Berechnung des umbauten Raumes |
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Darstellung der Grundstücksentwässerung |
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Bautechnische Nachweise bzw. Standsicherungsnachweise |
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Wärmeschutznachweis |
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Schallschutznachweis |
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Die Grundlagenplanung - Wo kommt das Eisen hin?
 Dem
Bauamt ist es ziemlich egal, wie und wo die Bewehrung eingelegt wird, Hauptsache das Haus bleibt stehen. Auch der Bauarbeiter würde oft das Eisen
am liebsten "nach Gefühl" verteilen. Um die Standsicherheit des Hauses zu garantieren, müssen die Berechnungen des Statikers aber unbedingt
eingehalten werden. Daher wird ein Bewehrungsplan auf jeden Fall benötigt (siehe Abbildung). Der Statiker gibt darin genau an, wo und in welcher
Größe und Stärke die Bewehrungsmatten und -stäbe im Beton verankert werden. Der Bewehrungsplan ist vor allem auch unabdingbar für spätere
Umbaumaßnahmen. Aus diesem Grunde sollten Sie auch die statische Berechnung mit den Positionsplänen und die Ausführungspläne Stahl und Holz
unter Ihren Unterlagen haben. Bei komplexen Bauwerken sind auch Schalpläne zur Kontrolle der Geometrie, für Aussparungen, Schlitze und
Einbauteile sinnvoll. Arbeiten Sie mit Fertigteilen, benötigen Sie Werkpläne. Werkpläne geben an, um welchen Baustoff es sich handelt, ob es
sich um tragende Wände handelt, wo Schlitze und Schächte vorhanden sind. Dadurch ersparen Sie sich später die Öffnung des Bauteils. Um Aussagen
über den anstehenden Boden und zu Grundwasserständen machen zu können, sollten Sie ein Bodengutachten und eventuell sogar ein hydrologisches
Gutachten erstellen lassen. Nur so sind Sie beim Bauen vor unliebsamen Überraschungen gefeit.
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Physik für den Bauherrn
Die Überschrift hat Sie vielleicht etwas verschreckt, doch keine
Angst Sie müssen nichts von Physik verstehen, wenn Sie ein Haus bauen wollen Vielmehr wird die Qualität Ihres Hauses auch daran gemessen,
welche Maßnahmen für den Wärme-, Schall- und Brandschutz durchgeführt wurden. Damit Sie dies bei einem eventuellen Verkauf des Hauses auch
belegen können, sollten Sie die Nachweise bei Ihren Unterlagen haben. Ein Energiebedarfsausweis ist durch die EnEV 2002 verpflichtend bei
Neubauten geworden. Damit sollen die energetischen Qualitäten eines Neubaus transparenter gemacht werden. Wollen Sie sich etwas eingehender
mit der Energieeinsparverordnung EnEV beschäftigen, können Sie das hier tun.
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Die Fachplanung - Wo verläuft was?
Für eine spätere Neuplanung sollten Sie die Unterlagen
über den Verlauf und den Bestand der Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärinstallationen haben. Das gleiche gilt natürlich auch für die
Elektroinstallation. Aber auch über eine genehmigte Entwässerungsplanung sollten Sie schriftliche Informationen haben. Dies erleichtert die
Instandhaltung und Neuanschlüsse.
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Die Abnahme - Endlich dürfen Sie einziehen
Um in Ihr Haus einziehen zu dürfen, müssen
Fachleute begutachten, ob alles so gemacht wurde, wie es in den Plänen stand. Folgende Abnahmeprotokolle sollten Sie letztlich bei Ihren
Unterlagen haben:
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Art der Unterlage |
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Rohbauabnahme |
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Schlußabnahme |
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Heizungs-, Lüftungs-, Sanitäranlagen |
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Grundleitungen |
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Rauch- und Wärmeabzugsanlagen |
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Kamin |
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Blitzschutzanlage | |
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